계약갱신청구권契約更新請求權
임차인이 계약을 한 번 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리로, 2년을 추가로 보장받습니다.
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쉽게 말하면
'2년 더 살겠습니다'라고 요구할 수 있는 쿠폰입니다. 집주인은 정당한 이유가 없으면 거절하지 못합니다. 다만 딱 한 번만 쓸 수 있어서, 언제 쓸지 생각해 두는 편이 좋습니다.
자세히
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간을 벗어나면 권리를 행사할 수 없으므로 날짜 관리가 중요합니다.
끝 기한에 관해 한 가지 알아둘 것이 있습니다. 2020년 12월 10일 전에 체결되고 그 뒤 갱신되지 않은 계약이라면 끝 기한이 1개월 전입니다. 지금 유지되는 계약은 대부분 2개월 전이 적용되지만, 오래된 계약이라면 확인이 필요합니다.
임대인은 법에 정해진 사유가 없으면 이 요구를 거절하지 못합니다. 거절할 수 있는 사유는 법에 열거되어 있고, 그중 실무에서 가장 자주 등장하는 것이 임대인이나 그 직계존비속의 실거주입니다.
갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신되는 계약은 차임과 보증금을 제외하면 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
차임이나 보증금을 올릴 수는 있지만 법이 정한 상한을 넘지 못합니다. 상한에 관해서는 차임 증액청구 항목을 참고하세요.
왜 이런 제도가 생겼나
이전에는 2년이 지나면 임대인이 갱신을 거절할 수 있어, 세입자가 2년마다 이사를 반복하는 것이 당연하게 여겨졌습니다. 이사 비용과 중개보수가 반복해서 들고 자녀 학교 문제도 따라옵니다. 2020년 개정으로 최소 4년의 주거 안정을 확보해 주자는 취지에서 도입됐습니다.
나한테 왜 중요한가
이사 비용과 중개보수를 아끼면서 주거를 안정시킬 수 있습니다. 행사 기간을 놓치면 쓸 수 없는 권리라서, 계약 만료 6개월 전쯤 달력에 표시해 두는 것이 좋습니다.
상황별로 보면
임대인이 실거주를 이유로 거절했습니다
실거주는 법이 인정하는 거절 사유입니다. 다만 거절해 놓고 실제로는 살지 않고 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 거절당한 뒤 그 집이 어떻게 쓰이는지 확인해 볼 수 있습니다.
묵시적 갱신으로 이미 2년이 늘어났습니다
국토교통부 법령해석은 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다고 합니다. 갱신요구권은 그 권리를 행사한다는 명확한 의사표시가 있어야 인정되기 때문입니다. 그래서 묵시적 갱신 뒤에도 갱신요구권은 남아 있습니다. 묵시적 갱신이 유리하다고 하는 이유가 이것입니다.
갱신한 뒤 중간에 나가고 싶습니다
갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인은 이렇게 할 수 없습니다.
확인할 것
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 통지했는가
- 통지 사실을 문자·내용증명 등 증거로 남겼는가
- 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 적이 있는지 확인했는가
- 증액 요구가 법정 상한을 넘지 않는가
여기서 사고가 납니다
행사 기간의 시작과 끝이 모두 정해져 있습니다. 너무 일찍 말해도, 만료까지 2개월이 채 남지 않았을 때 말해도 인정되지 않을 수 있습니다. 말로만 하지 말고 반드시 기록이 남는 방식으로 통지하세요.
헷갈리는 용어와 비교
계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신
갱신요구권은 임차인이 적극적으로 요구해 쓰는 1회짜리 권리이고, 묵시적 갱신은 양쪽 모두 아무 말이 없어서 저절로 연장되는 상태입니다. 묵시적 갱신은 쿠폰을 소모하지 않습니다.
자주 묻는 질문
갱신 요구는 언제까지 해야 하나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이입니다. 다만 2020년 12월 10일 전에 체결되고 그 뒤 갱신되지 않은 계약은 끝 기한이 1개월 전입니다. 어느 쪽이든 기간을 벗어나면 행사할 수 없습니다.
몇 번까지 쓸 수 있나요?
1회에 한합니다. 갱신된 계약이 끝나면 다시 행사할 수 없습니다.