실거주 갱신거절實居住 更新拒絶

자세히

주택임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 거절할 수 있는 경우를 열거합니다. 그중 하나가 임대인(직계존속·직계비속을 포함합니다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.

여기서 실거주 대상에는 임대인 본인뿐 아니라 그 부모나 자녀도 포함됩니다. 반면 형제자매처럼 직계가 아닌 가족은 조문에 들어 있지 않습니다.

법은 이 사유를 악용하지 못하도록 뒷문을 막아 두었습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

손해배상액은 당사자 사이에 미리 합의한 금액이 없다면 법이 정한 세 가지 금액 중 가장 큰 금액이 됩니다. 갱신거절 당시 환산월차임을 기준으로 한 금액, 새 임차인에게 받는 환산월차임과의 차액을 기준으로 한 금액, 그리고 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 보증금을 월세로 환산할 때는 법이 정한 비율 중 낮은 쪽을 씁니다.

조문이 손해배상 대상으로 삼는 것은 '제3자에게 임대한 경우'입니다. 임대인이 실제로 들어와 살다가 나중에 집을 파는 것은 이 조항이 그대로 적용되는 상황이 아니므로, 사정에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.

이런 상황입니다

집주인이 "아들이 들어와 살 거라"며 갱신을 거절해 이사를 나갔다고 해봅시다. 그런데 몇 달 뒤 그 집에 다른 세입자가 들어와 있습니다. 갱신되었을 기간이 끝나기 전이고 정당한 사유가 없다면, 집주인은 갱신거절로 내가 입은 손해를 배상해야 합니다.

상황별로 보면

어떻게 하나

1. 거절 사유를 글로 받아 둔다누가 실제로 거주하는지(임대인 본인인지, 부모인지, 자녀인지)를 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 나중에 확인할 때 기준이 됩니다.
2. 나간 뒤에도 그 집을 확인한다갱신되었을 기간이 끝나기 전에 다른 사람이 임차해 살고 있는지 확인합니다. 등기부의 소유자 변동도 함께 봅니다.
3. 확정일자 부여현황으로 확인한다그 집에 새 임대차의 확정일자가 부여되었는지는 이해관계인의 정보 요청으로 확인할 수 있습니다. 확인 가능 범위와 방법은 확정일자 부여기관에 문의하세요.
4. 손해배상을 청구한다요건이 맞는다면 내용증명으로 청구하고, 다툼이 있으면 임대차분쟁조정위원회나 소송을 검토합니다.

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