임대차 3법賃貸借 三法

자세히

임대차 3법은 법전에 있는 이름이 아닙니다. 주택임대차보호법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 들어간 세 가지 제도를 언론이 묶어 부르면서 굳어진 말입니다.

첫째는 계약갱신요구권입니다. 임차인이 한 번 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에 정해진 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 따릅니다.

둘째는 차임 증액의 상한입니다. 법은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 일정 비율을 넘지 못하도록 하고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못하도록 정합니다. 다만 판례는 계약이 끝난 뒤의 재계약이나 당사자가 합의로 올리는 경우에는 이 제한이 적용되지 않는다고 봅니다.

셋째는 주택 임대차 계약의 신고입니다. 일정 기준에 걸리는 계약은 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하고, 신고할 때 계약서를 내면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다.

셋을 한 줄로 이으면 이렇습니다. 신고로 계약을 드러내고, 상한으로 올리는 폭을 묶고, 갱신요구권으로 사는 기간을 늘립니다. 그래서 한 가지만 알면 나머지에서 손해를 보기 쉽습니다.

이런 상황입니다

만기를 앞두고 집주인이 큰 폭의 인상을 요구한다고 해봅시다. 갱신요구권을 써서 갱신하면 증액 상한이 적용되지만, 그냥 합의해서 새로 계약하면 판례상 상한이 적용되지 않습니다. 같은 상황에서 어떤 길로 가느냐에 따라 결과가 달라집니다. 그래서 세 가지를 따로따로가 아니라 함께 알아야 합니다.

상황별로 보면

어떻게 하나

1. 만기 전에 갱신요구 기간을 확인한다법이 정한 기간 안에 요구해야 합니다. 말로 하지 말고 기록이 남는 방식으로 통지하세요.
2. 인상 요구를 받으면 내 상황부터 구분한다갱신요구권 행사인지, 합의에 의한 재계약인지에 따라 상한 적용이 달라집니다.
3. 계약했으면 기한 안에 신고한다계약서를 함께 내면 확정일자까지 정리됩니다. 전입신고와 같은 날 처리하는 것이 가장 간단합니다.
4. 증액했다면 확정일자를 다시 받는다올린 금액의 순위는 새로 받은 날짜 기준입니다. 이 절차를 빠뜨리면 올린 금액에 대해서는 우선변제를 주장하기 어렵습니다.

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