중도해지中途解止
임대차 기간이 끝나기 전에 계약을 끝내는 것으로, 처음 계약 기간 중이라면 원칙적으로 임대인과 합의가 필요합니다.
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쉽게 말하면
**계약 기간 중간에 나가는 것**입니다. 여기서 많이 오해하는 게 '3개월 전에만 말하면 된다'는 말인데, 그건 **계약이 한 번 갱신된 뒤의 이야기**예요. 처음 계약 기간 중이라면 **집주인과 합의해야** 나갈 수 있습니다.
자세히
임대차는 기간을 정해 맺는 계약이라, 그 기간 동안은 양쪽 모두 계약에 묶입니다. 민법은 기간의 약정이 없는 임대차에 대해서만 당사자가 언제든지 해지를 통고할 수 있다고 정하고, 기간의 약정이 있는 경우에는 당사자가 그 기간 안에 해지할 권리를 보류한 때에만 그 규정을 준용한다고 정합니다.
뒤집어 말하면, 기간을 정했고 중간에 해지할 수 있다는 특약도 없다면 임차인 혼자 계약을 끝낼 수는 없습니다. 이직이나 결혼처럼 사정이 생겨도 마찬가지입니다. 이때 나가는 방법은 임대인과 합의해 계약을 끝내는 것, 즉 합의해지입니다.
계약이 갱신된 뒤에는 다릅니다. 주택임대차보호법은 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다. 계약갱신요구권을 써서 갱신한 경우에도 이 규정을 준용합니다. 흔히 말하는 '3개월'은 여기서 나온 것입니다.
이 3개월 해지는 임차인에게만 주어진 권리이고, 임대인의 동의나 새 임차인을 구하는 것을 조건으로 하지 않습니다. 통지가 도달하고 3개월이 지나면 계약이 끝나므로, 그때부터 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
합의해지를 할 때는 조건도 합의로 정합니다. 새 임차인을 구할 때까지 기다릴지, 그때까지의 월세를 어떻게 정산할지, 새 계약의 중개보수를 누가 낼지가 대표적입니다. 공인중개사법은 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 정할 뿐, 나가는 임차인이 새 계약의 중개보수를 내야 한다는 규정은 두고 있지 않습니다. 실제로는 임대인이 합의의 조건으로 요구하는 경우가 있고, 그 경우 결국 서로 맞춰 정하게 됩니다.
왜 이런 제도가 생겼나
기간을 정한 계약을 한쪽이 마음대로 끝낼 수 있다면, 상대방은 계획을 세울 수 없습니다. 그래서 민법은 기간을 정한 임대차는 그 기간 동안 지키는 것을 원칙으로 두었습니다. 다만 주택임대차보호법은 갱신된 계약에서는 임차인이 묶이지 않도록, 언제든 해지를 통지할 수 있는 길을 임차인에게만 열어 두었습니다.
나한테 왜 중요한가
'3개월 전에 말하면 나갈 수 있다'는 말만 믿고 이사 날짜부터 잡으면, 처음 계약 기간 중인 경우 보증금 반환 시점이 어긋날 수 있습니다. 반대로 갱신된 계약이라면 새 세입자를 구해 오라는 요구에 응할 의무가 없는데도 그대로 떠안는 경우가 생깁니다. 내 계약이 어느 쪽인지가 협상의 출발점입니다.
이런 상황입니다
2년 계약으로 들어와 1년쯤 살았는데 지방 발령이 났다고 해봅시다. 처음 계약 기간 중이고 해지 특약도 없다면 집주인에게 사정을 말하고 합의해야 합니다. 새 세입자를 구하는 조건, 남은 월세 정산, 중개보수 부담을 함께 정해 문자나 합의서로 남깁니다. 반대로 같은 집에서 계약이 묵시적으로 갱신된 상태였다면, 해지 통지를 보내고 그 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
상황별로 보면
계약 기간이 1년 남았는데 사정이 생겨 나가야 합니다
처음 계약 기간 중이고 해지 특약이 없다면 혼자 계약을 끝낼 수 없어 임대인과 합의해야 합니다. 새 임차인을 구하는 조건과 비용을 함께 정하고 서면으로 남기세요.
갱신된 계약인데 지금 나가고 싶습니다
묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 갱신된 계약이라면 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 임대인의 동의는 필요 없습니다.
집주인이 새 세입자를 구해 오고 복비도 내라고 합니다
갱신된 계약에서 3개월 해지 통지를 한 경우라면 법이 그런 조건을 붙이지 않습니다. 처음 계약 기간 중의 합의해지라면 조건은 합의로 정하는 것이어서, 법이 정한 정답은 없고 서로 맞춰야 합니다.
해지 통지 후 3개월이 지났는데 새 세입자가 없다며 보증금을 안 줍니다
갱신된 계약에서 적법하게 통지했다면 3개월이 지난 때 계약이 끝났으므로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토하세요.
어떻게 하나
- 내 계약이 처음 기간인지, 갱신된 상태인지 확인한다계약서의 기간과 갱신 이력을 봅니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 이어진 계약이라면 3개월 해지 통지를 쓸 수 있습니다.
- 계약서에 해지 특약이 있는지 본다기간 중에도 해지할 수 있다는 특약이 있다면 그 내용에 따릅니다. 특약이 없다면 처음 기간 중에는 합의가 필요합니다.
- 기록이 남는 방법으로 알린다3개월은 임대인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 문자나 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방법을 쓰세요.
- 합의할 조건을 서면으로 정리한다보증금 반환 시점, 새 임차인을 구하는 방식, 남은 월세 정산, 중개보수 부담을 함께 적어 둡니다. 말로만 정하면 나중에 다투게 됩니다.
확인할 것
- 내 계약이 처음 기간인지, 갱신된 상태인지 확인했는가
- 계약서에 기간 중 해지 특약이 있는지 확인했는가
- 해지 통지를 도달이 증명되는 방법으로 했는가
- 합의해지라면 보증금 반환 시점과 비용 부담을 서면으로 정했는가
- 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토했는가
여기서 사고가 납니다
'3개월 전에만 말하면 된다'는 말은 갱신된 계약에 해당하는 이야기입니다. 처음 계약 기간 중에 이 말만 믿고 이사 날짜를 잡으면 보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있습니다. 이사 날짜를 정하기 전에 내 계약의 상태부터 확인하세요.
헷갈리는 용어와 비교
중도해지 vs 묵시적 갱신
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 처음 계약 기간 중에는 그런 권리가 없어 합의가 필요합니다.
중도해지 vs 해제·해지
해지는 계약을 앞으로만 끝내는 것이고, 중도해지는 그 해지를 기간이 끝나기 전에 하는 경우를 부르는 말입니다.
자주 묻는 질문
중도해지하면 위약금을 내야 하나요?
법이 정한 위약금은 없습니다. 계약서에 위약금 약정이 있으면 그에 따르고, 없으면 합의로 조건을 정합니다. 처음 계약 기간 중에 합의 없이 나가 버리면 계약은 끝나지 않은 채로 남아, 남은 기간의 월세 문제가 따라올 수 있습니다. 갱신된 계약에서 3개월 해지 통지를 하는 경우는 법이 준 권리를 쓰는 것이라 위약 문제가 아닙니다.
중도해지할 때 복비는 누가 내나요?
법은 중개보수를 중개를 의뢰한 사람이 내도록 정할 뿐, 나가는 임차인이 새 계약의 중개보수를 내야 한다는 규정은 없습니다. 합의해지의 조건으로 요구받는 경우가 있어 결국 합의로 정해집니다.
문자로 통보해도 되나요?
됩니다. 다만 3개월은 임대인이 통지를 받은 날부터 세므로, 받았다는 사실을 증명할 수 있게 남겨 두세요. 다툼이 예상되면 내용증명이 확실합니다.