차임 증액청구借賃 增額請求

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임대인은 조세·공과금 부담의 증감이나 경제 사정 변동으로 기존 차임이 적절하지 않게 된 경우 증액을 청구할 수 있습니다.

다만 증액청구에는 상한이 있습니다. 법은 약정한 차임이나 보증금의 일정 비율을 초과하지 못하도록 정합니다. 또한 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못합니다. 기산점이 직전 증액만이 아니라는 점에 주의하세요. 한 번도 올린 적이 없어도 계약한 지 1년이 지나지 않았다면 증액청구를 할 수 없습니다.

이 상한은 고정된 최대치가 아닙니다. 특별시·광역시·도 등은 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 그 범위 안에서 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다. 거주지 조례를 함께 확인해야 하는 이유입니다.

이 제한이 어디까지 걸리는지가 중요합니다. 판례는 이 규정이 임대차 존속 중에 당사자 일방이 증액을 청구한 때에 적용되고, 계약이 끝난 뒤 재계약을 하거나 종료 전이라도 당사자가 합의로 올린 경우에는 적용되지 않는다고 봅니다. 새 임차인과의 신규 계약에도 적용되지 않습니다.

다만 계약갱신요구권을 써서 갱신하는 경우는 다릅니다. 법은 갱신되는 임대차를 전과 같은 조건으로 보되 차임과 보증금은 증액 제한 규정의 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 그래서 갱신요구권으로 갱신할 때는 상한이 적용됩니다. 내 상황이 갱신요구권 행사인지, 합의에 의한 재계약인지부터 구분해야 합니다.

반대 방향의 권리도 있습니다. 임차인은 차임 감액을 청구할 수 있고, 감액에는 상한 제한이 없습니다.

왜 이런 제도가 생겼나

임대차 기간을 법으로 보장해 주더라도 임대인이 차임을 크게 올려 버리면 임차인은 결국 나가야 합니다. 기간 보장이 형해화되는 것입니다. 그래서 기간 보장과 증액 상한을 한 묶음으로 두었습니다. 상한이 없으면 계약갱신청구권도 의미가 없어집니다.

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