차임 연체借賃 延滯
월세를 밀린 상태를 말합니다. 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
이렇게도 찾습니다 · 월세 연체 · 2기 차임 연체 · 월세 밀리면 · 월세 연체 계약해지 · 차임 연체 갱신거절
쉽게 말하면
월세가 밀린 것입니다. 여기서 제일 많이 오해하는 게 **'2기'**인데, **두 달 연속 밀린 것이 아니라 밀린 돈을 다 합쳐서 두 달치가 된 때**를 말합니다. 반 달치씩 네 번 밀려도 두 달치가 됩니다.
자세히
민법은 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 연속인지 아닌지가 아니라 **쌓인 금액**이 기준입니다.
해지는 저절로 되지 않습니다. 해지하겠다는 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 그래서 임대인은 보통 내용증명으로 해지를 통지합니다.
연체는 계약을 이어가는 데에도 영향을 줍니다. 주택임대차보호법은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않는다고 정하고, 계약갱신요구권에 대해서도 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 정합니다.
여기서 갱신 거절 사유는 '연체한 사실이 있는 경우'입니다. 지금은 밀린 것을 다 갚았더라도 과거에 그만큼 밀린 적이 있다면 거절 사유가 될 수 있다는 뜻입니다.
보증금이 있으니 괜찮다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 판례는 임대차가 계속되는 동안에는 연체 차임이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인이 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수도 없다고 봅니다. 보증금에서 정산되는 것은 임대차가 끝나고 집을 돌려줄 때입니다.
나한테 왜 중요한가
월세를 미루는 것은 단순히 돈을 늦게 내는 문제가 아닙니다. 쌓인 금액이 두 달치에 이르는 순간 계약을 해지당할 수 있고, 나중에 다 갚더라도 갱신을 거절당하는 사유로 남습니다.
이런 상황입니다
월세를 한 달은 절반만, 다음 달은 아예 못 내고, 그다음 달에 또 절반만 냈다고 해봅시다. 한 번도 두 달 연속으로 통째로 밀린 적은 없지만, 밀린 돈을 합치면 두 달치가 됩니다. 이때 이미 해지 사유가 됩니다.
상황별로 보면
월세가 두 달치 밀렸는데 해지 통보를 받았습니다
연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있고, 해지 의사표시가 도달하면 효력이 생깁니다. 다만 도달 시점의 연체액이 실제로 그만큼이었는지에 따라 다툼의 여지가 있으므로, 입금 내역을 정리해 상담을 받아보세요.
밀린 월세를 다 갚았는데 갱신을 거절당했습니다
법은 2기의 차임액에 이르도록 연체한 '사실이 있는 경우'를 갱신 거절 사유로 정합니다. 지금 갚았다는 사정만으로 거절을 막기는 어렵습니다.
보증금이 있으니 그걸로 대신하면 안 되나요
판례는 임대차가 계속되는 동안 임차인이 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수는 없다고 봅니다. 보증금 정산은 계약이 끝나고 집을 돌려줄 때 이루어집니다.
어떻게 하나
- 밀린 금액을 합산해 본다연속인지가 아니라 합계가 기준입니다. 부분 연체도 모두 더해서 두 달치에 이르렀는지 확인합니다.
- 먼저 연락해 일정을 협의한다사정이 생겼다면 미리 알리고 지급 일정을 합의해 두세요. 합의한 내용은 문자 등 기록이 남는 방식으로 남깁니다.
- 해지 통지를 받았다면 날짜를 확인한다언제 도달했는지, 그 시점의 연체액이 얼마였는지가 중요합니다. 통지서와 입금 내역을 함께 보관하세요.
- 다툼이 있으면 상담을 받는다해지의 효력은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 대한법률구조공단이나 임대차분쟁조정위원회 상담을 이용하세요.
확인할 것
- 밀린 금액의 합계가 두 달치에 이르렀는가
- 지급이 어려워질 것 같을 때 미리 알리고 일정을 합의했는가
- 합의 내용과 입금 내역을 기록으로 남겼는가
- 해지 통지를 받았다면 도달 날짜와 그때의 연체액을 확인했는가
여기서 사고가 납니다
갱신 거절 사유는 '연체한 사실이 있는 경우'입니다. 지금 밀린 것이 없더라도 과거에 두 달치만큼 밀린 적이 있다면 갱신 단계에서 문제가 될 수 있습니다.
헷갈리는 용어와 비교
차임 연체 vs 묵시적 갱신
묵시적 갱신은 아무 말이 없으면 계약이 자동으로 이어지는 것인데, 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 이 자동 연장이 적용되지 않습니다.
차임 연체 vs 계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 권리이지만, 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
'2기 연체'가 두 달 연속 밀린다는 뜻인가요?
아닙니다. 밀린 금액의 합계가 두 달치 차임에 이르는 때를 말합니다. 부분 연체가 쌓여도 해당됩니다.
연체하면 계약이 바로 끝나나요?
자동으로 끝나지 않습니다. 임대인이 해지 의사를 표시하고 그것이 도달해야 효력이 생깁니다.
보증금에서 빼 달라고 할 수 있나요?
임대차가 계속되는 동안에는 임차인이 그렇게 요구할 수 없다는 것이 판례입니다. 보증금에서의 정산은 계약이 끝나고 집을 돌려줄 때 이루어집니다.