부동산 경매不動産 競賣
채권자의 신청으로 법원이 부동산을 강제로 매각해 그 대금을 채권자들에게 나누어 주는 절차입니다.
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쉽게 말하면
집이 빚 때문에 법원 손에 넘어가 팔리는 절차입니다. 법원이 대신 팔아주고, 그 돈을 채권자들이 순서대로 나눠 갖습니다. 세입자에게 중요한 건 딱 두 가지예요. 계속 살 수 있느냐, 보증금은 돌려받느냐.
자세히
돈을 받지 못한 채권자가 법원에 신청하면 경매가 시작됩니다. 법원이 경매개시결정을 하고 그 사실을 등기부에 기입하면서 절차가 공식화됩니다.
감정평가와 매각기일을 거쳐 최고가로 응찰한 사람이 매수인이 됩니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 등기를 마치기 전이라도 대금을 완납하면 그 시점에 소유권이 넘어갑니다.
대금이 지급되면 법원사무관등이 등기소에 촉탁합니다. 이 등기에 드는 비용은 법이 매수인 부담으로 정하고 있습니다. 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하고, 매수인이 인수하지 아니한 부담에 관한 기입과 경매개시결정등기를 말소합니다. 낙찰자가 따로 신청하지 않아도 정리되는 이유입니다.
임차인 입장에서 갈리는 지점은 두 갈래입니다. 하나는 매수인에게 임대차를 주장할 수 있느냐(대항력), 다른 하나는 매각대금에서 얼마를 배당받느냐(우선변제권)입니다. 이 둘은 서로 다른 질문이고 답도 따로 나옵니다.
왜 이런 제도가 생겼나
빌려준 돈을 못 받았다고 채권자가 직접 남의 집을 팔 수는 없습니다. 그렇다고 갚지 않는 사람에게 방법이 없으면 돈을 빌려주는 일 자체가 성립하지 않습니다. 그래서 국가가 절차를 정해 대신 팔아주고, 여러 채권자가 얽혀 있을 때 누가 얼마를 가져갈지까지 규칙으로 정해 둔 것이 경매입니다. 사적 실력행사를 금지하는 대신 공적 절차를 마련한 것입니다.
나한테 왜 중요한가
세 들어 사는 집이 경매에 넘어가면 계속 살 수 있는지와 보증금을 얼마나 돌려받는지가 여기서 결정됩니다. 그리고 그 결과는 경매가 시작된 뒤가 아니라 계약할 때 등기부를 어떻게 봤느냐로 이미 상당 부분 정해져 있습니다.
상황별로 보면
살고 있는 집이 경매에 넘어갔습니다
먼저 배당요구 종기일을 확인하고, 내 대항력 발생일이 선순위 담보권보다 앞서는지 보세요. 앞서면 매수인에게 임대차를 주장할 수 있고, 뒤라면 배당으로만 회수해야 하며 집은 비워야 할 수 있습니다. 판단이 서지 않으면 종기일 전에 반드시 상담을 받으세요.
경매 나온 집을 사려고 합니다
낙찰가 외에 인수해야 할 부담이 있는지가 핵심입니다. 대항력 있는 임차인이 있으면 그 보증금을 매수인이 떠안게 될 수 있습니다. 권리분석이 어긋나면 낙찰가보다 큰 금액을 물게 되므로 전문가 검토가 필요합니다.
낙찰받으면 언제 내 집이 되나요
매각대금을 다 낸 때입니다. 소유권이전등기를 마치기 전이라도 대금 완납 시점에 권리를 취득합니다.
어떻게 하나
- 경매개시 통지를 받으면 날짜부터 확인한다법원이 정한 배당요구 종기일을 가장 먼저 확인합니다. 이 기간을 놓치면 순위가 앞서도 배당을 받지 못합니다.
- 내 순위를 계산한다등기부에서 저당권·근저당권·압류·가압류 중 가장 앞선 접수일을 찾아 내 대항력 발생일과 비교합니다.
- 두 갈래 중 선택한다대항력이 선순위라면 배당요구를 하고 돈을 받아 나가는 쪽과, 하지 않고 매수인에게 임대차를 주장하며 계속 사는 쪽이 있습니다.
- 서류를 준비해 배당요구한다확정일자가 찍힌 임대차계약서와 주민등록표 등본 등을 갖춰 종기일까지 신청합니다. 필요한 서류는 법원 안내로 확인하세요.
확인할 것
- 배당요구 종기일이 언제인가
- 등기부에서 가장 앞선 담보권·압류의 접수일은 언제인가
- 내 대항력 발생일이 그보다 앞서는가
- 배당요구와 계속 거주 중 어느 쪽이 유리한지 검토했는가
- 임대차계약서 원본과 확정일자를 보관하고 있는가
여기서 사고가 납니다
경매가 시작된 뒤에 할 수 있는 일은 생각보다 적습니다. 결과는 계약 시점에 등기부를 어떻게 확인했는지로 대부분 정해집니다. 그래서 이 사전의 등기 항목들이 계약 전 확인을 그렇게 반복해서 강조하는 것입니다.
헷갈리는 용어와 비교
부동산 경매 vs 공매
경매는 법원이 민사집행법에 따라 진행하고, 공매는 세금 체납 등을 이유로 국세징수법 등에 따라 진행하는 절차로, 한국자산관리공사가 매각을 대행하기도 합니다. 절차와 근거 법률이 다릅니다.
부동산 경매 vs 가압류
가압류는 나중의 강제집행을 위해 재산을 미리 묶어 두는 임시 조치이고, 경매는 실제로 팔아 돈으로 바꾸는 절차입니다. 가압류가 본압류로 이어지면 경매로 진행됩니다.
자주 묻는 질문
경매에 넘어가면 바로 나가야 하나요?
아닙니다. 대항력이 선순위라면 매수인에게 임대차를 주장하며 남은 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다. 후순위라면 배당을 받고 인도해야 할 수 있습니다.
낙찰되면 근저당이나 가압류는 어떻게 되나요?
매각으로 소멸하는 것은 법원이 등기소에 말소를 촉탁해 정리합니다. 다만 매수인이 인수하는 권리는 남습니다. 무엇이 소멸하고 무엇이 남는지는 말소기준권리 항목을 참고하세요.
보증금을 전액 돌려받을 수 있나요?
순위가 앞서더라도 매각대금 자체가 부족하면 일부만 받거나 못 받을 수 있습니다. 순위는 먼저 받을 자격이지 전액 보장이 아닙니다.