경매에 의한 임차권 소멸競賣에 依한 賃借權 消滅
임차주택이 경매로 매각되면 임차권은 소멸하지만, 보증금을 모두 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다.
이렇게도 찾습니다 · 임차권 소멸 · 경매 임차권 소멸 · 경매 세입자 퇴거 · 낙찰 후 임차인 · 대항력 있는 임차인 경매 · 보증금 미변제 임차권
쉽게 말하면
집이 경매로 팔리면 **세입자 권리도 같이 사라지는 게 원칙**입니다. 그런데 여기에 중요한 예외가 있어요. **대항력이 있고 보증금을 다 못 받았다면 안 사라집니다.** 이 한 문장이 쫓겨나느냐 아니냐를 가릅니다.
자세히
주택임대차보호법은 임차권이 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다고 정합니다. 집이 팔리면 임차권도 함께 정리되는 것이 원칙입니다.
단서가 핵심입니다. 다만 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니합니다. 두 가지가 모두 맞아야 합니다. 대항력이 있을 것, 그리고 보증금을 다 돌려받지 못했을 것입니다.
그래서 결과가 셋으로 갈립니다. 대항력이 없으면 배당을 받든 못 받든 임차권은 소멸합니다. 대항력이 있고 배당으로 보증금을 전부 받았다면 역시 소멸합니다. 대항력이 있는데 배당이 모자랐다면 그 부족한 부분에 대해 임차권이 남아 매수인에게 주장할 수 있습니다.
여기서 대항력의 기준 시점이 중요합니다. 말소기준이 되는 권리보다 먼저 대항요건을 갖췄어야 매수인에게 주장할 수 있습니다. 근저당이 먼저 설정된 집에 나중에 들어갔다면 이 단서의 보호를 받기 어렵습니다.
배당을 받으려면 별도의 절차도 필요합니다. 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하고, 배당금을 실제로 받으려면 임차주택을 매수인에게 인도해야 합니다.
나한테 왜 중요한가
경매 통지를 받았을 때 가장 먼저 떠오르는 질문이 '나가야 하나'입니다. 그 답이 이 조문에 있습니다. 내 대항력이 앞서는지, 배당으로 보증금을 다 받는지 두 가지가 판단의 뼈대입니다.
이런 상황입니다
근저당보다 먼저 전입신고를 마친 집이 경매로 넘어갔다고 해봅시다. 배당에서 보증금의 일부만 받았다면, 못 받은 부분에 대해 임차권이 남습니다. 매수인은 그 보증금을 돌려주기 전까지 집을 비워 달라고 하기 어렵습니다. 반대로 근저당이 먼저였다면 배당이 모자라도 임차권은 소멸합니다.
상황별로 보면
경매가 끝났는데 보증금을 다 못 받았습니다
대항력이 말소기준보다 앞선다면 못 받은 부분에 대해 임차권이 남아 매수인에게 주장할 수 있습니다. 앞서지 않는다면 임차권은 소멸하므로 다른 회수 방법을 찾아야 합니다.
배당으로 보증금을 전부 받았습니다
임차권은 소멸합니다. 배당금을 받으려면 집을 인도해야 하므로 이사 일정을 정리하세요.
낙찰자가 보증금은 자기 책임이 아니라고 합니다
대항력이 앞서고 보증금이 다 변제되지 않았다면 임차권이 소멸하지 않는다고 법이 정합니다. 등기부와 전입 일자를 근거로 확인하고, 다투게 되면 상담을 받으세요.
어떻게 하나
- 내 대항력과 말소기준을 비교한다전입신고 다음 날 0시와 등기부상 가장 앞선 근저당·압류 등의 날짜를 견줍니다. 내가 앞서야 단서의 보호를 받습니다.
- 배당요구 종기를 확인하고 신청한다기한을 넘기면 순위가 앞서도 배당을 받지 못합니다. 법원 통지와 공고를 확인하세요.
- 배당 결과로 부족분을 계산한다보증금 중 얼마가 배당됐는지 확인합니다. 부족한 부분이 매수인에게 주장할 수 있는 금액입니다.
- 이사 시점과 배당금 수령을 함께 맞춘다배당금을 받으려면 집을 인도해야 합니다. 매수인과 일정을 조율하고 명도확인서 교부 시점을 정하세요.
확인할 것
- 내 전입신고가 말소기준이 되는 권리보다 앞서는가
- 배당요구 종기까지 배당요구를 했는가
- 배당으로 받을 금액과 부족분을 계산했는가
- 이사와 배당금 수령 시점을 매수인과 맞췄는가
여기서 사고가 납니다
대항력이 있어도 보증금을 전부 배당받으면 임차권은 소멸합니다. 반대로 대항력이 없으면 한 푼도 못 받아도 소멸합니다. '대항력이 있으니 괜찮다' 또는 '못 받았으니 버틸 수 있다' 한쪽만으로 판단하면 틀립니다.
헷갈리는 용어와 비교
경매에 의한 임차권 소멸 vs 말소기준권리
말소기준권리는 경매에서 어떤 권리가 소멸하고 인수되는지를 가르는 실무 기준이고, 이 조문은 그중 임차권에 대해 법이 직접 정해 둔 규칙입니다.
경매에 의한 임차권 소멸 vs 인도명령
이 조문으로 임차권이 남는다면 매수인은 인도명령을 쓰기 어렵고 소송을 거쳐야 합니다. 임차권이 소멸했다면 인도명령의 대상이 됩니다.
자주 묻는 질문
경매로 넘어가면 무조건 나가야 하나요?
아닙니다. 대항력이 있고 보증금을 모두 변제받지 못했다면 임차권이 소멸하지 않습니다.
대항력은 있는데 배당을 다 받았습니다
보증금이 모두 변제됐다면 단서에 해당하지 않아 임차권은 소멸합니다.
근저당이 먼저인 집이면 어떻게 되나요?
대항력이 말소기준보다 뒤지면 배당이 모자라도 임차권은 소멸합니다. 그래서 계약 전에 등기부로 선순위를 확인해야 합니다.