공매公賣

자세히

집주인이 세금을 내지 않으면 그 재산이 압류되고, 압류된 재산은 공매로 팔려 세금에 충당됩니다. 법원이 채권자의 신청으로 진행하는 경매와 달리, 공매는 세금을 걷는 쪽이 자기 절차로 진행합니다.

임차인에게 중요한 것은 보호가 끊기지 않는다는 점입니다. 주택임대차보호법은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 공매에서도 우선변제권이 그대로 작동합니다.

소액임차인의 최우선변제도 마찬가지입니다. 다만 법은 그 경우 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추도록 요구하므로, 언제까지 요건을 갖췄는지가 공매에서도 기준이 됩니다.

절차의 이름이 다릅니다. 경매에서 배당요구라고 부르는 것을 공매에서는 배분요구라고 합니다. 이름만 다를 뿐 성격은 같아서, 정해진 기한까지 요구하지 않으면 순위가 앞서도 받지 못할 수 있습니다. 기한과 방법은 공매 공고와 공식 안내로 확인해야 합니다.

집주인의 세금이 내 보증금보다 앞서는지는 또 다른 문제입니다. 국세기본법은 세금의 법정기일보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차보증금은 세금보다 앞선다고 정합니다. 뒤집어 말하면 법정기일이 내 확정일자보다 앞선 세금은 공매 대금에서 먼저 빠집니다.

이런 상황입니다

어느 날 집주인 앞으로 압류가 들어오고, 얼마 뒤 공매가 진행된다는 통지를 받았다고 해봅시다. 이때 할 일은 경매 때와 같습니다. 내 전입신고·확정일자 날짜로 순위를 확인하고, 정해진 기한까지 배분요구를 하고, 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다. 다만 신청하는 곳이 법원이 아니라 공매를 진행하는 기관이라는 점이 다릅니다.

상황별로 보면

어떻게 하나

1. 통지와 공고 내용을 먼저 읽는다어느 기관이 진행하는지, 배분요구를 언제까지 해야 하는지가 거기 적혀 있습니다. 공매는 온비드에서 공고를 확인할 수 있습니다.
2. 내 순위를 확인한다전입신고·확정일자 날짜와 체납 세금의 법정기일, 등기부의 권리 날짜를 비교합니다.
3. 기한까지 배분요구를 한다경매의 배당요구에 해당합니다. 기한을 넘기면 순위가 앞서도 받지 못할 수 있으므로 공고에 적힌 종기를 반드시 확인하세요.
4. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 한다점유와 전입을 잃으면 순위가 흔들립니다. 등기가 끝난 것을 확인하고 이사하세요.

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