근저당권根抵當權
장래에 생길 채무까지 최고액을 정해 두고 담보하는 저당권입니다.
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쉽게 말하면
은행이 집에 붙여둔 빨간 딱지입니다. 돈을 못 갚으면 이 집을 팔아서 먼저 가져가겠다는 예약이에요. 보통 저당권과 다른 점은 '앞으로 생길 빚까지 미리 한도만 정해서' 잡아둔다는 겁니다. 그래서 등기부에 적힌 금액은 보통 실제 빚보다 크게 적혀 있습니다.
자세히
돈을 빌려주는 쪽은 못 받을 위험에 대비해 담보를 잡습니다. 부동산에 잡는 담보가 저당권입니다.
그런데 대출은 한 번에 끝나지 않는 경우가 많습니다. 갚았다가 다시 빌리고, 이자가 붙고, 마이너스 통장처럼 오르내립니다. 그때마다 저당권을 새로 설정하고 말소하면 비용과 시간이 감당이 안 됩니다.
그래서 민법은 담보할 채무의 최고액만 정해 두고 채무의 확정은 장래로 미룬 채 저당권을 설정할 수 있게 했습니다. 이것이 근저당권입니다. 확정될 때까지는 그 사이 채무가 사라지거나 다른 사람에게 넘어가도 저당권 자체는 영향을 받지 않습니다.
등기부에서는 을구에 기록됩니다. 소유권 외의 권리이기 때문입니다.
왜 이런 제도가 생겼나
은행 거래는 한 번의 대출로 끝나지 않고 계속 오르내립니다. 일반 저당권은 특정 채권 하나만 담보하기 때문에, 갚고 다시 빌릴 때마다 설정과 말소를 반복해야 합니다. 이 비효율을 없애려고 '한도만 정해 두고 그 안에서 계속 굴러가게' 만든 것이 근저당권입니다. 그래서 오늘날 부동산 담보의 대부분은 저당권이 아니라 근저당권 형태입니다.
나한테 왜 중요한가
전세나 매매를 검토할 때 가장 먼저 확인하는 항목입니다. 근저당이 얼마나 잡혀 있는지가 그 집에서 내 보증금을 회수할 수 있는지를 좌우합니다. 그리고 근저당 설정일은 임차인의 순위를 가르는 기준선이 됩니다.
상황별로 보면
근저당이 있는 집인데 전세 계약해도 될까요
결론을 대신 드릴 수는 없지만 계산은 이렇게 하시면 됩니다. 등기부의 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 그 집 시세에서 차지하는 비중을 보세요. 경매 낙찰가는 대체로 시세보다 낮게 형성되므로, 그 합이 시세에 가까울수록 회수 가능성이 떨어집니다. 계산이 불안하면 전세보증금반환보증 가입이 되는지로 교차 확인해 보세요. 보증기관이 거절하면 위험 신호일 수 있으니 거절 사유를 확인해 보세요. 다만 주택 유형이나 서류 문제처럼 위험과 무관한 사유로 거절되는 경우도 있습니다.
잔금 때 근저당을 말소해 준다고 합니다
말로만 받지 말고 계약서 특약에 넣으세요. 잔금 지급과 동시에 말소등기를 신청하고, 이를 이행하지 않으면 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 내용으로 적어 두는 것이 일반적입니다. 그리고 말소가 실제로 완료된 등기부를 눈으로 확인하세요.
계약할 때는 근저당이 없었는데 잔금일에 생겼습니다
대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생긴다는 점을 노린 사고 유형입니다. 계약서에 '잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다'는 특약이 있었다면 이를 근거로 다툴 수 있습니다. 즉시 전문가 상담을 받으세요.
어떻게 하나
- 등기사항전부증명서를 뗀다인터넷등기소에서 발급받습니다. 반드시 계약 직전에 최신본으로 확인하고, 잔금일에 한 번 더 확인합니다.
- 을구를 본다근저당권은 소유권 외의 권리라 을구에 기록됩니다. 채권최고액, 채무자, 근저당권자(대개 은행), 접수일자를 확인합니다.
- 말소되지 않았는지 확인한다말소된 등기는 줄이 그어져 표시됩니다. 살아 있는 근저당만 세어야 합니다.
확인할 것
- 채권최고액이 얼마인가
- 근저당 설정일이 내 대항력 발생일보다 앞서는가
- 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세 대비 어느 정도인가
- 잔금일에 등기부를 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인했는가
여기서 사고가 납니다
대출을 다 갚아도 등기는 저절로 사라지지 않습니다. 말소등기를 신청해야 등기부에서 지워집니다. 등기부에 적힌 채권최고액은 실제 남은 빚이 아닙니다. 대출을 상당히 갚았어도 최고액은 그대로 남아 있는 경우가 많습니다. 반대로 최고액 안에서라면 임대인이 추가로 더 빌릴 수도 있습니다. 실제 잔액이 궁금하면 임대인에게 금융기관 발급 부채증명서를 요구하는 방법이 있습니다.
헷갈리는 용어와 비교
근저당권 vs 저당권
저당권은 특정한 채권 하나를 담보합니다. 그 채권을 갚으면 저당권도 소멸합니다. 근저당권은 최고액 한도 안에서 채무가 계속 바뀌어도 유지되고, 확정될 때까지 개별 채무의 소멸이 저당권에 영향을 주지 않습니다.
근저당권 vs 전세권설정등기
근저당권은 돈을 빌려준 쪽이 설정하는 담보이고, 전세권은 전세금을 낸 임차인이 갖는 권리입니다. 둘 다 을구에 기록되며 접수 순서로 순위가 정해집니다.
자주 묻는 질문
근저당권이 있으면 무조건 위험한가요?
아닙니다. 주택담보대출이 있는 집은 매우 흔합니다. 문제는 존재 여부가 아니라 규모입니다. 채권최고액과 내 보증금의 합이 집값에 비해 과도한지를 보셔야 합니다.
근저당은 등기부 어디에 나오나요?
을구입니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 외의 권리가 기록됩니다.
대출을 다 갚으면 근저당은 없어지나요?
권리로서는 소멸합니다. 민법은 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 그 밖의 사유로 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다고 정합니다. 다만 등기부의 기록은 자동으로 지워지지 않아 말소등기를 따로 신청해야 합니다.
근저당 말소는 누가 신청하나요?
원칙적으로 소유자와 금융기관이 공동으로 신청합니다. 금융기관이 내주는 서류를 받아 본인이 직접 하거나 법무사에게 맡깁니다. 필요한 서류와 비용은 등기소나 금융기관에 확인하세요.
경매가 되면 근저당은 어떻게 되나요?
매각으로 소멸합니다. 민사집행법은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정하고 있습니다.