말소등기抹消登記
이미 등기된 권리가 사라졌음을 등기부에 기록해 지우는 등기입니다.
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쉽게 말하면
등기부에서 줄을 그어 지우는 작업입니다. 빚을 다 갚아도 근저당은 저절로 사라지지 않습니다. 지워달라고 신청해야 지워져요. 신청하지 않으면 갚은 지 10년이 지나도 등기부에는 그대로 남아 있습니다.
자세히
권리가 소멸했다는 사실과 등기부에서 지워지는 것은 별개입니다. 대출을 전액 상환해도 근저당권 등기는 그대로 남습니다. 말소등기를 신청해야 비로소 등기부에서 지워집니다.
부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정하고 있습니다. 근저당권 말소라면 소유자가 등기권리자, 은행이 등기의무자가 되어 함께 신청합니다. 그래서 상대방의 협조가 필요합니다.
상대가 협조하지 않으면 소송으로 갈 수 있습니다. 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받으면 승소한 쪽이 단독으로 신청할 수 있습니다.
경매로 소멸하는 권리는 다릅니다. 매수인이 대금을 낸 뒤 법원이 등기소에 말소를 촉탁하므로, 낙찰자가 따로 신청하지 않습니다. 다만 법은 이 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다고 정합니다. 신청을 대신해 줄 뿐 비용까지 면제되는 것은 아닙니다.
왜 이런 제도가 생겼나
등기부는 지금의 권리관계를 보여주는 공적 장부입니다. 그런데 소멸한 권리가 계속 남아 있으면 장부가 현실과 어긋나 거래가 위험해집니다. 그렇다고 등기소가 알아서 지워줄 수도 없습니다. 빚을 갚았는지 여부는 등기소가 알 수 없는 사정이기 때문입니다. 그래서 당사자가 신청하면 지워주는 구조가 됐습니다.
나한테 왜 중요한가
다 갚은 근저당이 남아 있으면 집을 팔거나 새로 대출받을 때 걸림돌이 됩니다. 세입자 입장에서도 등기부에 남은 근저당을 실제 빚으로 오해해 계약을 망설이게 만들 수 있습니다.
상황별로 보면
대출을 다 갚았는데 근저당이 그대로입니다
정상입니다. 상환과 말소는 별개 절차입니다. 은행에서 말소 서류를 받아 신청하셔야 지워집니다. 은행이 대행해 주는 경우도 있으니 상환할 때 함께 문의하세요.
집을 사려는데 근저당이 남아 있습니다
잔금과 동시에 말소하기로 계약서 특약에 넣는 것이 일반적입니다. 말로만 약속받지 말고, 이행하지 않으면 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 내용까지 적어 두세요. 그리고 말소가 완료된 등기부를 직접 확인한 뒤에 잔금을 처리하는 것이 안전합니다.
근저당권자가 연락이 안 되거나 협조하지 않습니다
말소는 공동신청이 원칙이라 상대의 협조가 없으면 진행이 막힙니다. 이 경우 말소등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기해 판결을 받으면 단독으로 신청할 수 있습니다. 상황에 따라 절차가 달라지므로 전문가 상담을 받으세요.
경매로 낙찰받았습니다
매각으로 소멸하는 권리는 법원이 등기소에 말소를 촉탁합니다. 낙찰자가 따로 신청하지 않아도 되지만, 그 등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다. 다만 인수되는 권리는 남으므로 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 남는지는 미리 확인해야 합니다.
어떻게 하나
- 상대방에게 말소 서류를 받는다근저당권 말소라면 대출을 상환한 뒤 은행에서 해지증서·위임장 등 말소에 필요한 서류를 받습니다.
- 관할 등기소에 신청한다부동산 소재지 관할 등기소에 공동으로 신청합니다. 인터넷등기소에서 전자신청도 가능하며, 법무사에게 위임하는 경우가 많습니다.
- 등기부를 다시 떼어 확인한다말소된 등기에는 줄이 그어져 표시됩니다. 실제로 지워졌는지 눈으로 확인해야 합니다.
비용과 기간
등록면허세와 지방교육세가 부과되고, 법무사에게 맡기면 보수가 추가됩니다. 말소는 소유권 이전에 비해 세액이 낮은 편이지만 건별로 붙으므로 근저당이 여러 개면 그만큼 늘어납니다. 정확한 세율과 금액은 아래 공식 확인처에서 보세요.
확인할 것
- 상환·해지 등 권리가 실제로 소멸했는가
- 상대방에게서 말소에 필요한 서류를 받았는가
- 말소할 등기가 여러 건이면 모두 포함했는가
- 신청 후 등기부를 다시 떼어 줄이 그어진 것을 확인했는가
여기서 사고가 납니다
가장 흔한 오해가 '갚으면 자동으로 지워진다'입니다. 지워지지 않습니다. 그리고 오래 방치하면 은행 담당자가 바뀌거나 서류를 다시 받아야 해서 번거로워집니다. 상환 직후에 처리하는 것이 가장 편합니다.
헷갈리는 용어와 비교
말소등기 vs 임차권등기명령
말소등기는 등기부에서 권리를 지우는 것이고, 임차권등기명령은 반대로 권리를 등기부에 새로 올려 두는 것입니다. 방향이 반대입니다.
이 수치는 직접 확인하세요
말소등기의 등록면허세·지방교육세 세액과 감면 여부
지방세법 제28조(세율), 관할 시·군·구 세무부서, 인터넷등기소 · 바로가기
정책 수치는 개정되면 그대로 틀린 정보가 되기 때문에, 이 사전은 숫자를 싣지 않고 공식 출처로 안내합니다.
자주 묻는 질문
근저당 말소를 안 하면 어떻게 되나요?
등기부에 계속 남습니다. 매매·재대출에서 걸림돌이 되고, 세입자가 실제 빚으로 오해하게 됩니다. 권리 자체는 소멸했더라도 장부상으로는 남아 있는 상태입니다.
혼자서도 신청할 수 있나요?
원칙은 공동신청입니다. 다만 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받은 경우처럼 법에 정한 사유가 있으면 단독으로 신청할 수 있습니다.
말소된 등기는 등기부에서 완전히 사라지나요?
줄이 그어진 형태로 남습니다. 이력을 확인할 수 있게 하기 위해서입니다. 말소사항을 포함해 발급하면 과거 기록까지 볼 수 있습니다.