인도명령引渡命令
경매에서 대금을 낸 매수인이 점유자에게 부동산을 넘겨주도록 법원에 신청해 받는 명령입니다.
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쉽게 말하면
낙찰자가 **"집을 비워 주세요"를 법원 힘으로 받는 것**입니다. 소송보다 훨씬 빠릅니다. 다만 **낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인에게는 쓸 수 없습니다.** 내 대항력이 등기부의 가장 앞선 권리보다 빠른지가 여기서 갈립니다.
자세히
민사집행법은 법원이 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 재판을 새로 하지 않고 간단히 받는 절차라 경매 실무에서 널리 쓰입니다.
여기에 중요한 예외가 있습니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 경우는 제외됩니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 여기에 해당할 수 있고, 이때 매수인은 인도명령이 아니라 명도소송을 해야 합니다.
법은 채무자·소유자가 아닌 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하도록 정합니다. 예외는 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때, 또는 이미 심문한 때입니다. 뒤집어 말하면 대항할 권원이 있는지 다툼의 여지가 있는 점유자에게는 사정을 말할 기회가 보장되는 구조입니다.
인도명령을 받고도 넘겨주지 않으면 매수인은 집행관에게 집행을 위임할 수 있습니다. 이것이 강제집행입니다.
배당을 받는 쪽에도 조건이 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제로 받을 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 그래서 실무에서는 임차인이 집을 비워 준 사실을 증명하려고 매수인이 써 주는 명도확인서를 배당금 수령 서류로 함께 냅니다. 명도확인서는 법에 정해진 제도가 아니라 이 인도 사실을 증명하는 실무 서류입니다.
나한테 왜 중요한가
경매로 집이 넘어간 임차인에게는 두 가지가 동시에 걸립니다. 언제까지 살 수 있는지, 그리고 배당금을 언제 받을 수 있는지입니다. 둘 다 '집을 비워 주는 시점'과 묶여 있어서 순서를 모르면 협상에서 불리해집니다.
이런 상황입니다
경매로 집이 팔리고 낙찰자가 대금을 냈다고 해봅시다. 내가 대항력이 없다면 낙찰자는 인도명령을 받아 비교적 빨리 집을 비워 달라고 할 수 있습니다. 반대로 내가 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마쳤다면 인도명령의 대상이 아니고, 낙찰자는 소송을 거쳐야 합니다. 같은 경매인데 전입신고 날짜 하나로 처지가 달라집니다.
상황별로 보면
낙찰자가 당장 나가라고 합니다
대항력이 있다면 인도명령의 대상이 아닐 수 있고, 매수인은 소송을 거쳐야 합니다. 대항력이 없다면 인도명령이 가능하므로 이사 일정과 배당 절차를 함께 협의하는 편이 현실적입니다.
배당금을 받아야 이사 갈 수 있는데 확인서를 안 써 줍니다
배당금 수령과 집을 비우는 일이 서로 맞물려 있어 실무에서 자주 부딪히는 지점입니다. 이사 날짜와 확인서 교부를 같은 날로 정해 서면으로 합의해 두고, 합의가 어려우면 법원과 상담하세요.
인도명령을 받았는데 사정이 있습니다
법은 인도명령 신청에 관한 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있도록 정합니다. 다만 기간이 짧으므로 받은 즉시 상담을 받으세요.
어떻게 하나
- 내 순위부터 확인한다내 전입신고·확정일자가 말소기준권리보다 앞서는지 봅니다. 앞선다면 인도명령의 대상이 아닐 수 있습니다.
- 배당요구 기한을 지킨다배당을 받으려면 법원이 정한 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 이 기한을 놓치면 순위가 앞서도 받지 못합니다.
- 이사 시점과 명도확인서를 함께 협의한다배당금을 받으려면 집을 인도했다는 사실을 증명해야 합니다. 이사 날짜와 확인서 교부 시점을 매수인과 미리 정해 두세요.
- 명령을 받았다면 기한을 확인한다인도명령을 받고 응하지 않으면 강제집행으로 이어집니다. 다툴 사유가 있다면 즉시항고 등 절차를 상담받아 진행하세요.
확인할 것
- 내 전입신고·확정일자가 말소기준권리보다 앞서는가
- 배당요구 종기일까지 배당요구를 했는가
- 이사 날짜와 명도확인서 교부 시점을 서면으로 합의했는가
- 이사 비용과 일정을 매수인과 협의했는가
여기서 사고가 납니다
대항력이 있어도 배당을 받으려면 집을 인도해야 합니다. 대항력이 있다는 사실과 배당금을 언제 받느냐는 다른 문제이므로 섞어서 판단하지 마세요.
헷갈리는 용어와 비교
인도명령 vs 강제집행
인도명령은 집을 넘겨주라는 명령이고, 강제집행은 그 명령에 따르지 않을 때 집행관이 실제로 집행하는 절차입니다.
인도명령 vs 배당요구
배당요구는 매각대금에서 내 몫을 달라고 신청하는 것이고, 인도명령은 집을 비우는 문제입니다. 배당금 수령에는 인도가 조건이 되어 둘이 맞물립니다.
자주 묻는 질문
대항력이 있으면 인도명령을 안 받나요?
매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 경우는 인도명령 대상에서 제외됩니다. 이때 매수인은 명도소송을 해야 합니다.
명도확인서는 법에 있는 서류인가요?
조문에 정해진 제도는 아닙니다. 다만 법이 임차주택을 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있어, 인도 사실을 증명하는 서류로 실무에서 쓰입니다.
낙찰자는 언제까지 인도명령을 신청할 수 있나요?
법은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 명할 수 있다고 정합니다.