중개보수仲介報酬
개업공인중개사가 중개를 완성한 대가로 받는 보수로, 흔히 복비라고 부릅니다.
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쉽게 말하면
복비입니다. 여기서 오해가 많은데, **정해진 금액이 있는 게 아니라 한도가 있는 것**입니다. 그 한도 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 그리고 한도는 지역마다 다릅니다.
자세히
중개보수는 개업공인중개사가 중개 업무를 완성한 대가입니다. 계약이 체결되어야 청구할 수 있는 것이 원칙입니다.
금액 구조가 이중으로 되어 있습니다. 공인중개사법은 주택의 중개에 대한 보수와 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항을 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하도록 하고, 주택 외의 중개대상물에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하도록 합니다.
즉 국토교통부령이 상한의 틀을 정하고, 그 안에서 시·도 조례가 구체적인 요율 한도를 정합니다. 그래서 같은 금액의 거래라도 지역에 따라 한도가 다를 수 있습니다.
요율만큼 중요한 것이 무엇에 요율을 곱하느냐입니다. 월세 계약은 보증금만 기준이 아닙니다. 국토교통부령은 보증금 외에 차임이 있는 경우 월 단위 차임액에 일정한 수를 곱한 금액을 보증금에 합산해 거래금액을 정하도록 하고, 합산액이 일정 금액에 못 미치면 곱하는 수를 달리 적용하도록 합니다. 월세 계약에서 보수가 생각보다 크게 나오는 이유가 여기 있습니다. 곱하는 수와 기준 금액은 공식 확인처에서 확인하세요.
주택이 아닌 중개대상물은 기준이 다릅니다. 오피스텔 등에는 별도의 기준이 적용될 수 있으므로, 내가 계약하는 물건이 주택으로 분류되는지도 함께 확인해야 합니다.
중요한 것은 이 요율이 고정 금액이 아니라 상한이라는 점입니다. 한도 이내에서 협의로 정하는 구조이므로, 한도를 그대로 청구하는 것이 법적으로 당연한 것은 아닙니다.
법이 정한 보수를 초과해 금품을 받는 행위는 금지행위로 규정되어 있습니다.
왜 이런 제도가 생겼나
중개보수를 전적으로 자유에 맡기면 정보와 협상력이 기운 거래에서 의뢰인이 불리해집니다. 그렇다고 전국을 하나의 금액으로 못 박으면 지역별 시세 차이를 담지 못합니다. 그래서 국토교통부령이 큰 틀을 정하고 시·도 조례가 그 안에서 조정하는 이층 구조가 만들어졌습니다.
나한테 왜 중요한가
거래 비용 중 협의가 가능한 몇 안 되는 항목입니다. 세금은 어디서 하든 같지만 중개보수는 한도 이내에서 조정될 수 있습니다. 그런데 한도를 고정 금액으로 오해하면 협의라는 선택지 자체가 사라집니다.
상황별로 보면
요율표대로 달라고 합니다
요율표는 상한입니다. 한도 이내에서 협의로 정하는 구조이므로 협의를 요청할 수 있습니다. 다만 협의는 양쪽이 하는 것이라 상대가 응할 의무가 있는 것은 아닙니다. 계약 전에 미리 이야기해 두는 것이 서로 편합니다.
계약이 깨졌는데 보수를 달라고 합니다
중개보수는 중개 업무를 완성한 대가입니다. 법은 여기에 단서를 두어, 개업공인중개사의 고의나 과실로 중개의뢰인 사이의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못하도록 정합니다. 중개사 잘못으로 깨진 것이라면 이 단서를 근거로 다툴 수 있고, 그 밖의 사정이라면 사안에 따라 달라지므로 관할 지방자치단체나 대한법률구조공단(132)에 문의하세요.
한도를 넘는 금액을 요구받았습니다
법이 정한 보수를 초과해 금품을 받는 행위는 금지행위로 규정되어 있습니다. 거주지 시·도 조례의 한도를 먼저 확인하고, 초과 요구라면 관할 시·군·구 부동산 담당 부서에 문의할 수 있습니다.
확인할 것
- 거주지 시·도 조례상 요율 한도를 확인했는가
- 주택인지 주택 외 중개대상물인지 구분했는가
- 계약 전에 보수 금액을 미리 협의했는가
- 부가가치세가 별도인지 포함인지 확인했는가
- 현금영수증 등 증빙을 받았는가
여기서 사고가 납니다
요율은 지역마다 다르고 개정되므로 이 페이지에 숫자를 싣지 않습니다. 인터넷의 요율표를 그대로 믿지 마시고, 거주지 시·도의 현행 조례를 확인하세요.
헷갈리는 용어와 비교
중개보수 vs 등기비용
중개보수는 중개 서비스의 대가이고, 등기비용은 등기 절차에 드는 세금과 수수료, 법무사 보수의 합입니다. 둘 다 거래에 드는 비용이지만 성격과 상대방이 다릅니다.
이 수치는 직접 확인하세요
거주지 시·도 조례상 주택 중개보수 요율 한도, 월세 계약의 거래금액 환산 방법(차임에 곱하는 수와 기준 금액), 주택 외 중개대상물 기준, 실비 기준
공인중개사법 제32조 및 같은 법 시행규칙, 거주지 시·도 조례(국가법령정보센터 자치법규), 관할 시·군·구 부동산 담당 부서 · 바로가기
정책 수치는 개정되면 그대로 틀린 정보가 되기 때문에, 이 사전은 숫자를 싣지 않고 공식 출처로 안내합니다.
자주 묻는 질문
복비는 누가 내나요?
중개를 의뢰한 쪽이 각각 부담하는 것이 원칙입니다. 매매라면 매도인과 매수인이, 임대차라면 임대인과 임차인이 각자 자기 몫을 냅니다.
요율이 법으로 정해진 금액인가요?
아닙니다. 한도입니다. 그 범위 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하는 구조입니다.
언제 지급하나요?
개업공인중개사와 약정한 때에 지급하고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날에 지급합니다. 그래서 보통 잔금일에 함께 처리합니다.