잔금殘金

자세히

잔금 지급일은 거래가 실제로 완성되는 날입니다. 임대차라면 이사와 입주가, 매매라면 소유권이전등기 서류 교부가 이날 이뤄집니다.

핵심은 동시이행입니다. 민법은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 잔금을 주는 것과 등기 서류를 받는 것은 서로 맞물려 있어, 상대가 준비하지 않으면 내 쪽도 이행을 거절할 수 있습니다.

임차인에게 이날이 특히 중요한 이유는 따로 있습니다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금을 치르고 이사하고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 순위가 하루라도 앞당겨집니다.

그리고 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 보아야 합니다. 계약 시점 이후 새로운 근저당이나 가압류가 생겼을 수 있기 때문입니다.

이런 상황입니다

잔금일 아침에 등기부를 다시 뗍니다. 계약 때 없던 근저당이 어제 날짜로 설정돼 있다면 잔금을 보내기 전에 멈춰야 합니다. 매매라면 판례가 매도인의 근저당권 말소 및 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔대금 지급 의무를 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계로 보므로, 말소를 요구하며 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 임대차라면 계약서에 담보권을 새로 설정하지 않기로 한 특약이 있는지에 따라 대응이 달라집니다. 어느 쪽이든 이미 잔금을 보낸 뒤였다면 협상 카드가 사라집니다. 확인의 순서가 결과를 가릅니다.

상황별로 보면

어떻게 하나

1. 잔금 당일 아침에 등기부를 다시 뗀다계약 이후 새로 설정된 근저당·가압류·가처분이 없는지 확인합니다. 발급 시각이 늦을수록 좋습니다.
2. 서류와 돈을 동시에 주고받는다매매라면 등기 서류를, 임대차라면 열쇠와 영수증을 확인하고 송금합니다. 먼저 보내지 않습니다.
3. 같은 날 이사하고 전입신고·확정일자를 처리한다임차인이라면 이 세 가지를 잔금일에 함께 끝내야 대항력과 우선변제권이 가장 빠르게 생깁니다.
4. 며칠 뒤 등기부를 다시 확인한다매매라면 소유권이전등기가, 약속했다면 근저당 말소가 실제로 처리됐는지 눈으로 확인합니다.

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