계약금契約金
계약할 때 미리 건네는 돈으로, 다른 약정이 없으면 해약금으로 봅니다.
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쉽게 말하면
계약을 되돌릴 때 치르는 값입니다. 산 쪽이 그만두려면 낸 돈을 포기하고, 판 쪽이 그만두려면 받은 돈의 두 배를 돌려줘야 합니다. 그래서 계약금은 '보증금'이라기보다 '마음 바꾸는 데 드는 비용'에 가깝습니다.
자세히
민법은 매매 당사자 일방이 계약 당시에 금전이나 물건을 계약금·보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는, 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다.
여기서 두 가지가 중요합니다. 첫째, 이 규정은 다른 약정이 없을 때 적용됩니다. 계약서에 달리 정했다면 그 약정이 우선합니다. 둘째, 해제할 수 있는 시기는 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지입니다.
이행 착수는 단순한 준비를 넘어, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다. 대표적으로 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것으로 보아, 그 뒤에는 계약금만 포기하고 나가는 방식의 해제가 불가능해집니다.
계약금은 성격에 따라 달리 불립니다. 해약금은 해제의 대가이고, 위약금은 채무불이행에 대한 손해배상액을 미리 정해 둔 것입니다. 계약금을 위약금으로 삼으려면 그런 취지의 특약이 있어야 합니다.
왜 이런 제도가 생겼나
계약이 성립하고 잔금을 치르기까지는 시간이 걸립니다. 그 사이 시세가 오르내리면 어느 한쪽은 계약을 깨고 싶어집니다. 이때마다 손해를 따져 소송하면 거래가 성립할 수 없습니다. 그래서 '깨고 싶으면 이만큼을 치르라'는 기준을 미리 정해 두어, 다툼 없이 정리할 수 있게 한 것이 해약금 제도입니다.
나한테 왜 중요한가
계약을 깨야 하는 상황이 생겼을 때 얼마를 잃는지, 언제까지 그렇게 할 수 있는지가 여기서 결정됩니다. 특히 중도금을 넣는 순간 되돌릴 길이 사실상 닫힌다는 점을 알고 일정을 짜야 합니다.
상황별로 보면
가계약금을 걸었는데 돌려받을 수 있나요
가계약금은 법령에 있는 용어가 아닙니다. 반환 여부는 이름이 아니라 그 시점에 계약이 성립했다고 볼 수 있는지에 달려 있습니다. 목적물과 대금, 잔금일 같은 중요한 사항이 특정되어 합의됐다면 계약이 성립한 것으로 보아 해약금 법리가 적용될 수 있고, 단순히 매물을 잡아두는 정도였다면 달리 볼 여지가 있습니다. 사안마다 판단이 갈리므로 문자·계약서 등 합의 내용을 정리해 전문가 상담을 받으시는 편이 확실합니다.
집주인이 계약을 깨겠다고 합니다
상대가 이행에 착수하기 전이라면 받은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 다만 계약서에 다른 약정이 있다면 그 약정이 우선합니다. 반대로 내가 이미 중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것이어서 이 방식의 해제는 어렵습니다.
시세가 올라서 집주인이 배액을 주고 깨려 합니다
판례는 이행기 전 이행을 금지하는 특약 등 특별한 사정이 없다면 약속한 날보다 먼저 중도금을 보내 이행에 착수할 수 있다고 봅니다. 이행에 착수하면 해약금에 의한 해제가 막힙니다. 다만 지급일이 파는 쪽의 이익을 위해 정해진 경우나, 파는 쪽이 이미 해제 의사를 밝힌 뒤 이를 막으려고 서둘러 보낸 경우에는 착수로 인정되지 않을 수 있으니 상담을 받아보시기 바랍니다.
확인할 것
- 계약서에 해제와 위약금에 관한 특약이 있는가 (있으면 그것이 우선합니다)
- 계약금이 해약금인지 위약금인지 취지가 분명한가
- 중도금 지급 시기가 언제인가 (그 전후로 해제 가능성이 달라집니다)
- 가계약 단계라면 목적물·대금·일정이 어디까지 특정되었는가
- 송금 내역과 합의 내용을 기록으로 남겼는가
여기서 사고가 납니다
계약금을 걸었다고 해서 언제까지나 그 돈만 포기하면 나올 수 있는 것이 아닙니다. 어느 한쪽이 이행에 착수하면 그 길이 닫힙니다. 중도금을 지급하거나 받는 순간 상황이 달라진다는 점을 반드시 염두에 두세요.
헷갈리는 용어와 비교
계약금 vs 위약금
해약금은 계약을 해제하기 위해 치르는 대가이고, 위약금은 약속을 어겼을 때 물어주기로 미리 정해 둔 손해배상액입니다. 계약금을 위약금으로 쓰려면 그런 취지의 특약이 필요합니다.
계약금 vs 가계약금
가계약금은 법령 용어가 아닙니다. 이름이 무엇이든 그 시점에 계약이 성립했다고 볼 수 있는지에 따라 법적 취급이 달라집니다.
자주 묻는 질문
계약금은 얼마를 걸어야 하나요?
법이 정한 비율은 없습니다. 거래 관행상 매매대금의 일정 비율로 정하는 경우가 많지만, 당사자가 합의로 정하는 사항입니다.
계약금을 조금만 걸면 깨기 쉬운가요?
포기해야 할 금액이 작아지므로 해제 부담은 줄어듭니다. 다만 상대방도 마찬가지여서 계약의 구속력 자체가 약해진다는 점을 감안해야 합니다.
중도금을 넣은 뒤에는 아예 해제할 수 없나요?
해약금에 의한 해제는 어려워집니다. 다만 상대방의 채무불이행이 있거나 계약서에 별도의 해제 사유가 있다면 그에 따른 해제는 별개로 가능합니다.