확정일자確定日字
임대차계약서에 공적으로 찍는 날짜 도장으로, 배당 순위를 정하는 기준이 됩니다.
쉽게 말하면
계약서에 찍는 날짜 도장입니다. '이 날에 이런 계약이 분명히 있었다'를 나라가 증명해 주는 것이고, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 돈을 받을 순서를 정하는 번호표가 됩니다. 번호표는 빨리 뽑을수록 앞자리입니다.
자세히
확정일자는 임대차계약서에 공공기관이 찍어주는 날짜 표시입니다. 그 날짜에 그 내용의 계약서가 존재했다는 사실을 공적으로 증명해 줍니다. 계약서 내용이 진짜인지를 심사하는 것이 아니라, 날짜를 못 박아 두는 절차입니다.
확정일자만으로는 큰 힘이 없습니다. 대항력(점유 + 전입신고)과 결합했을 때 비로소 우선변제권이 됩니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들과 배당 순위를 다투는 기준 날짜가 바로 이 확정일자입니다.
주민센터에서 전입신고를 하면서 함께 받는 것이 가장 간편합니다. 인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있고, 등기소나 공증사무소에서도 가능합니다.
왜 이런 제도가 생겼나
임차인이 배당에 참여하려면 '언제부터 이 계약이 있었는지'를 객관적으로 증명해야 합니다. 그런데 계약서는 당사자끼리 얼마든지 날짜를 바꿔 쓸 수 있습니다. 경매가 시작된 뒤에 날짜를 앞당겨 적는 식으로 순위를 조작할 수 있다는 뜻입니다. 이걸 막기 위해 공적 기관이 날짜를 고정해 주는 제도가 확정일자입니다. 등기처럼 무겁지 않으면서 순위 다툼의 기준을 만들어 주는 장치입니다.
나한테 왜 중요한가
확정일자가 없으면 경매 배당에서 순위를 주장할 수 없습니다. 대항력만 있고 확정일자가 없는 상태는 '계속 살 권리는 있지만 돈을 먼저 받을 권리는 없는' 반쪽짜리입니다.
상황별로 보면
보증금을 올려 재계약했습니다
올린 금액에 대해서는 확정일자를 새로 받아야 합니다. 처음 보증금은 최초 날짜, 증액분은 새로 받은 날짜 기준으로 순위가 따로 매겨집니다. 그 사이에 근저당이 설정됐다면 증액분은 그 뒤로 밀립니다.
확정일자를 잔금일보다 늦게 받았습니다
받은 날짜 기준으로 순위가 정해집니다. 늦어진 기간 동안 등기부에 새로운 담보권이 올라왔는지 확인해 보세요. 없다면 실질적인 손해는 없습니다.
계약서를 잃어버렸습니다
확정일자는 계약서 원본에 찍히므로 원본 분실은 곤란한 상황입니다. 주민센터나 등기소에 확정일자 부여 사실에 대한 정보를 요청할 수 있으니 즉시 문의하세요.
어떻게 하나
- 주민센터에서 받기임대차계약서 원본과 신분증을 가지고 가까운 주민센터를 방문합니다. 전입신고와 동시에 처리하는 것이 가장 확실합니다.
- 온라인으로 받기인터넷등기소에서 계약서를 스캔해 신청할 수 있습니다. 방문이 어려운 경우에 씁니다.
- 받은 뒤 확인계약서에 찍힌 날짜와 주소·보증금·임대차 기간이 실제 계약과 일치하는지 확인하고, 원본을 분실하지 않게 보관합니다.
확인할 것
- 계약서 원본에 받았는가 (사본에는 의미가 없습니다)
- 전입신고와 같은 날 처리했는가
- 계약서상 주소·보증금·기간이 실제와 일치하는가
- 재계약으로 보증금을 올렸다면 증액분에 대해 새로 받았는가
여기서 사고가 납니다
재계약으로 보증금을 올렸다면 증액분에 대해 반드시 새 확정일자를 받아야 합니다. 이 절차를 빠뜨려 증액분 전체를 후순위로 만드는 경우가 자주 생깁니다.
헷갈리는 용어와 비교
확정일자 vs 전입신고
전입신고는 '내가 여기 산다'를 알리는 것으로 대항력을 만듭니다. 확정일자는 '이 계약이 이 날 있었다'를 증명하는 것으로 배당 순위를 만듭니다. 둘 다 있어야 우선변제권이 됩니다.
확정일자 vs 전세권설정등기
확정일자는 계약서에 도장을 찍는 것이고, 전세권설정등기는 등기부에 권리를 올리는 것입니다. 등기는 임대인의 협조와 비용이 필요한 대신 등기부에 공시되는 효과가 있습니다.
자주 묻는 질문
확정일자와 전입신고 중 뭐가 먼저인가요?
같은 날 함께 처리하는 것이 원칙입니다. 순위는 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 쪽이 기준이므로, 어느 하나만 빨라도 소용이 없습니다.
월세도 확정일자를 받아야 하나요?
네. 월세라도 보증금이 있다면 그 보증금을 지키기 위해 필요합니다.