차임 감액청구借賃 減額請求

자세히

첫째는 집의 일부를 쓸 수 없게 된 경우입니다. 민법은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인이 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 누수로 방 하나를 쓰지 못하게 됐다면 그만큼 깎아 달라고 할 수 있다는 뜻입니다.

남은 부분으로 살 수 없을 정도라면 한 걸음 더 나아갑니다. 법은 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

수리가 늦어지는 동안의 차임에 대해서는 판례가 따로 기준을 줍니다. 임대인의 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 서로 대응하므로, 목적물을 전혀 사용할 수 없으면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, 부분적으로 지장이 있으면 그 지장의 한도 안에서 거절할 수 있습니다. 전부를 거절할 수는 없습니다.

둘째는 사정이 달라진 경우입니다. 민법은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정하고, 주택임대차보호법도 같은 취지의 증감청구를 정합니다.

증액과 달리 감액에는 상한과 주기 제한이 없습니다. 법이 상한을 두고 일정 기간 안에 다시 청구하지 못하게 한 것은 증액청구에 대해서입니다.

특약으로 막을 수 없습니다. 감액을 청구하지 않기로 하는 특약은 임차인에게 불리한 약정이어서 효력이 없습니다. 계약서에 '차임은 감액하지 않는다'고 적혀 있어도 청구할 수 있습니다.

사정 변경을 이유로 한 증감청구의 효력은 앞으로에 대해서입니다. 조문이 장래에 대한 증감이라고 정하고 있으므로, 청구한 뒤의 차임이 조정되는 구조입니다. 그래서 문제가 생기면 미루지 말고 바로 기록이 남는 방식으로 청구하는 것이 중요합니다.

이런 상황입니다

윗집 누수로 방 하나를 몇 달째 쓰지 못한다고 해봅시다. 수리를 요구하는 것과 별개로, 못 쓰는 부분의 비율만큼 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 집 전체가 살 수 없는 상태라면 계약 해지도 선택지가 됩니다. 중요한 것은 내 잘못 없이 생긴 일이어야 한다는 점입니다.

상황별로 보면

어떻게 하나

1. 쓸 수 없게 된 상태를 기록한다사진과 날짜, 수리 요청 내역을 남깁니다. 언제부터 어느 부분을 못 썼는지가 감액 범위의 근거입니다.
2. 수리 요구와 감액 청구를 함께 한다둘은 별개의 권리입니다. 고쳐 달라는 요구와 못 쓰는 동안의 감액을 같이 청구하세요.
3. 기록이 남는 방식으로 청구한다효력이 장래에 대해 생기므로 청구 시점이 중요합니다. 문자나 내용증명으로 날짜를 남기세요.
4. 협의가 안 되면 조정을 이용한다감액 비율에 합의하지 못하면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.

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