수선의무修繕義務
임대인이 계약 기간 동안 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지해 줄 의무입니다.
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쉽게 말하면
집이 고장 나면 누가 고치느냐의 문제입니다. **원칙은 집주인입니다.** 법이 '살 수 있는 상태로 유지해 줄 의무'를 임대인에게 지우거든요. 다만 전구 갈기처럼 사소한 것까지 그렇지는 않습니다. 그 경계가 분쟁의 대부분입니다.
자세히
민법은 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 집을 빌려준 것으로 끝이 아니라, 사는 동안 쓸 수 있는 상태로 유지해 주어야 한다는 뜻입니다.
다만 모든 고장이 임대인 몫은 아닙니다. 판례는 임차인이 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 없을 정도의 파손이나 장해가 생기면 임대인이 수리할 책임을 지되, 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 손상은 그 의무에 포함되지 않는 것으로 봅니다.
그래서 실무에서는 대체로 두 갈래로 나뉩니다. 구조나 설비에 관한 것, 그리고 그것이 고장 나면 생활 자체가 어려워지는 것은 임대인 몫입니다. 소모품 교체처럼 사는 사람이 쉽게 해결할 수 있는 것은 임차인 몫으로 봅니다.
임대인이 수선을 하지 않으면 임차인은 여러 선택지를 갖습니다. 차임 감액을 청구하거나, 정도가 심하면 계약을 해지하거나, 스스로 고친 뒤 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다.
왜 이런 제도가 생겼나
임대차는 물건을 넘기고 끝나는 매매와 다릅니다. 빌려준 기간 내내 '쓸 수 있는 상태'가 유지되어야 계약의 목적이 달성됩니다. 차임은 그 상태를 쓰는 대가이므로, 쓸 수 없게 된 상태에 대해 차임을 그대로 받는 것은 균형이 맞지 않습니다. 그래서 유지 의무를 임대인에게 지운 것입니다.
나한테 왜 중요한가
유지·수선 의무는 주택임대차분쟁조정위원회에 자주 접수되는 분쟁 유형입니다. 그만큼 경계가 모호해 자주 다투게 되고, 누구 몫인지 모른 채 임차인이 떠안는 경우도 많습니다.
이런 상황입니다
보일러가 멈춰 난방이 안 되는 상황을 생각해 봅시다. 법제처 생활법령은 보일러가 임대물의 사용·수익에 필수적이므로 임대인이 고쳐 줘야 한다고 안내합니다. 반면 비용 부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 임차인이 부담합니다. 형광등 교체가 흔히 드는 예입니다. 판례의 기준은 두 가지입니다. 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것인지, 그리고 그대로 두면 계약 목적대로 쓸 수 없게 되는지입니다.
상황별로 보면
누수와 곰팡이가 생겼습니다
원인에 따라 갈립니다. 배관이나 방수 같은 구조적 문제에서 비롯됐다면 임대인의 수선 대상으로 보는 것이 일반적입니다. 환기를 하지 않아 생긴 표면 곰팡이처럼 사용 방식에서 비롯된 것이라면 달리 볼 여지가 있습니다. 발견 즉시 사진과 함께 임대인에게 알리고 기록을 남기세요.
집주인이 고쳐주지 않습니다
먼저 서면이나 문자로 수선을 요구하고 기록을 남기세요. 그래도 응하지 않으면 차임 감액을 청구하거나, 생활이 불가능할 정도라면 계약 해지를 검토할 수 있습니다. 직접 고친 뒤 비용의 상환을 청구하는 방법도 있는데, 이때는 사전에 통지하고 영수증을 보관해야 합니다.
계약서에 '수선은 임차인이 부담한다'는 특약이 있습니다
판례는 수선의무를 특약으로 임차인에게 돌릴 수 있지만, 특약에서 수선의무의 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 특약으로 임차인이 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선에 한한다고 봅니다. 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담합니다. 금액이 크다면 대한법률구조공단(132)에 상담해 보세요.
입주할 때부터 있던 하자입니다
입주 직후에 알리고 기록을 남기는 것이 중요합니다. 시간이 지난 뒤 제기하면 사용 중 생긴 것인지 다투게 됩니다. 이사 첫날 집 전체를 촬영해 두는 습관이 여기서도 쓰입니다.
확인할 것
- 고장을 발견한 즉시 사진·영상과 함께 임대인에게 알렸는가
- 통지를 문자 등 기록이 남는 방식으로 했는가
- 생활이 불가능한 정도인지, 쉽게 해결되는 것인지 구분했는가
- 직접 수리한다면 사전에 통지하고 영수증을 보관했는가
- 계약서의 수선 관련 특약을 확인했는가
여기서 사고가 납니다
가장 흔한 실수는 급한 마음에 먼저 고치고 나중에 청구하는 것입니다. 사전 통지와 영수증이 없으면 꼭 필요한 수리였는지, 금액이 맞는지를 두고 다투게 됩니다. 순서는 통지가 먼저입니다.
헷갈리는 용어와 비교
수선의무 vs 원상회복
수선의무는 사는 동안 임대인이 지는 의무이고, 원상회복은 나갈 때 임차인이 지는 의무입니다. 시점과 주체가 반대입니다. 보일러 고장은 수선의무, 벽에 낸 구멍은 원상회복입니다.
수선의무 vs 필요비·유익비
수선의무는 임대인이 고쳐야 한다는 의무이고, 필요비·유익비는 임차인이 대신 고쳤을 때 그 비용을 돌려받는 권리입니다. 의무가 이행되지 않았을 때 작동하는 짝입니다.
자주 묻는 질문
보일러가 고장 났는데 누가 고치나요?
난방이 되지 않아 생활이 어려운 정도라면 임대인의 수선 대상으로 보는 것이 일반적입니다. 다만 임차인의 사용 부주의로 고장 난 경우는 달리 볼 수 있습니다.
수선을 요구했는데 무시합니다
기록이 남는 방식으로 다시 요구하고, 그래도 응하지 않으면 차임 감액 청구, 계약 해지, 직접 수리 후 비용 상환 청구 중에서 상황에 맞는 방법을 검토하세요.