특약사항特約事項
표준 계약 조항 외에 당사자가 따로 정해 계약서에 적는 약속입니다.
이렇게도 찾습니다 · 특약 · 임대차 특약 · 전세 특약사항 · 특약사항 쉽게 · 특약 효력 · 특약 넣는 법
쉽게 말하면
계약서 아래 빈칸에 따로 적어 넣는 우리끼리의 약속입니다. 여기 적힌 것이 실제로 힘을 갖습니다. 다만 무엇이든 적으면 되는 건 아니에요. **법이 세입자에게 준 보호를 깎는 특약**은 적어도 효력이 없습니다.
자세히
계약서의 인쇄된 조항만으로는 개별 사정을 다 담을 수 없습니다. 그래서 특약사항 란에 당사자가 정한 내용을 따로 적습니다. 여기 적힌 약속은 계약의 일부가 되어 구속력을 가집니다.
그런데 한계가 있습니다. 주택임대차보호법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고 있습니다. 임차인을 보호하려고 만든 법인데 특약으로 그 보호를 없앨 수 있다면 법이 무의미해지기 때문입니다.
다만 이 법에 어긋나는 약정이라고 해서 전부 무효는 아닙니다. 임차인에게 불리하지 않은 약정은 유효합니다. 한쪽 방향으로만 작동하는 규정이라 편면적 강행규정이라고 부릅니다.
그래서 특약은 두 갈래로 나뉩니다. 임차인을 더 보호하는 특약은 유효하고, 법이 준 보호를 깎는 특약은 적어도 효력이 없습니다.
왜 이런 제도가 생겼나
임대차는 협상력이 기울어진 계약입니다. 집을 구하는 쪽은 아쉬운 처지라 불리한 조건도 받아들이기 쉽습니다. 이 상태에서 계약 자유만 앞세우면 보호 법률이 특약 한 줄로 무력화됩니다. 그래서 임차인에게 불리한 방향으로만 효력을 막는 편면적 강행규정을 두었습니다.
나한테 왜 중요한가
불리한 특약에 도장을 찍었다고 포기하는 경우가 많습니다. 그런데 그 특약이 애초에 효력이 없을 수 있습니다. 반대로 나를 지켜 줄 특약은 미리 적어 두지 않으면 나중에 주장할 근거가 없습니다.
이런 상황입니다
'임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 한다' 같은 특약은 법이 준 권리를 미리 포기시키는 것이라 임차인에게 불리합니다. 반대로 '잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않으며, 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다'는 특약은 임차인을 더 보호하므로 유효합니다.
상황별로 보면
넣어 두면 좋은 특약이 뭔가요
이 사전의 다른 항목에서 반복해 권한 것들이 있습니다. 잔금일 다음 날까지 소유권 이전·담보권 설정을 하지 않을 것, 위반 시 계약 해제와 손해배상, 전세보증금반환보증 가입이 불가하면 계약을 해제할 것, 근저당을 잔금과 동시에 말소할 것 등입니다.
이미 불리한 특약에 서명했습니다
서명했다고 반드시 효력이 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에 위반되면서 임차인에게 불리한 내용이라면 그 부분은 효력이 없을 수 있습니다. 다만 불리한지 여부는 사안마다 판단이 달라지므로 대한법률구조공단(132) 등에서 상담을 받아보세요.
집주인이 구두로 약속했습니다
말로 한 약속도 약속이지만 증명이 어렵습니다. 다툼이 생기면 남는 것은 서면입니다. 반드시 특약사항 란에 적고 양쪽이 서명하세요. 문자로라도 기록을 남겨 두는 것이 차선입니다.
확인할 것
- 구두로 들은 약속이 특약사항 란에 그대로 적혔는가
- 위반했을 때 어떻게 되는지(해제·손해배상)까지 적었는가
- 기한이 필요한 내용에 날짜가 명시되어 있는가
- 내게 불리해 보이는 특약이 있다면 그 효력을 확인했는가
- 특약이 적힌 계약서 원본을 보관하고 있는가
여기서 사고가 납니다
특약은 적는 순간이 아니라 다툼이 생겼을 때 힘을 발휘합니다. 그래서 '무엇을 한다'만 적지 말고 '안 하면 어떻게 된다'까지 적어야 합니다. 의무만 있고 위반 효과가 없는 특약은 실제 상황에서 별 도움이 되지 않습니다.
자주 묻는 질문
특약에 적으면 뭐든 효력이 있나요?
아닙니다. 주택임대차보호법에 위반되면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 반대로 임차인에게 불리하지 않은 약정은 유효합니다.
특약은 몇 개까지 적을 수 있나요?
제한이 없습니다. 필요한 만큼 적되, 내용이 서로 모순되지 않는지 확인하세요.