선순위 임차인 정보先順位 賃借人 情報
그 집에 이미 확정일자를 받은 임대차가 있는지, 그 확정일자 부여일과 보증금·차임이 얼마인지에 관한 정보입니다.
이렇게도 찾습니다 · 선순위 임차인 · 선순위 보증금 · 확정일자 부여현황 · 임대차 정보제공 · 확정일자 부여현황 열람 · 선순위 임차인 확인 방법 · 임대인 정보제시 의무
쉽게 말하면
**내 앞에 줄 선 사람 명단**입니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금은 순서대로 돌려받는데, 나보다 먼저 확정일자를 받은 세입자가 있으면 그 사람이 먼저 가져갑니다. 앞사람들 보증금이 얼마인지 모르고 계약하는 건, 줄이 얼마나 긴지 모르고 서는 것과 같습니다.
자세히
확정일자를 부여하는 기관(주민센터 등)은 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성합니다. 이 기록이 곧 그 집에 먼저 들어온 세입자들의 정보입니다.
주택임대차보호법은 그 주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람이 확정일자 부여기관에 이 정보를 요청할 수 있고, 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없다고 정합니다. 아직 계약 전인 사람은 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있습니다.
여기에 더해 법은 임대인에게 제시 의무를 지웁니다. 임대차계약을 체결할 때 임대인은 이 정보를 임차인에게 제시해야 합니다. 계약 전에 임대인이 정보 제공 요청에 동의해 주는 것으로 제시를 대신할 수도 있습니다.
다만 여기에는 확정일자를 받은 임대차만 나옵니다. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 세입자는 이 정보에 나타나지 않으므로, 전입세대열람과 함께 봐야 앞 순위를 빠짐없이 파악할 수 있습니다.
나한테 왜 중요한가
등기부에는 근저당은 나오지만 세입자의 보증금은 나오지 않습니다. 등기부가 깨끗해 보여도 앞 순위 세입자의 보증금이 많으면 경매에서 내 몫이 남지 않을 수 있습니다. 특히 건물 전체가 한 사람 소유인 다가구주택에서는 다른 세대의 보증금이 곧 내 앞의 줄입니다.
이런 상황입니다
다가구주택 한 호실을 계약하려 한다고 해봅시다. 등기부에는 근저당이 하나뿐이라 안심했는데, 확정일자 부여현황을 보니 다른 호실 세입자 여럿이 이미 확정일자를 받아 두었습니다. 경매가 되면 근저당과 이 세입자들이 확정일자 순서에 따라 나보다 앞서 배당을 받을 수 있습니다. 등기부만으로는 보이지 않던 줄입니다.
상황별로 보면
집주인이 선순위 정보를 보여주지 않으려 합니다
법은 임대인이 계약 체결 시 이 정보를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 끝까지 거부한다면 그 자체를 위험 신호로 보고 계약을 서두르지 마세요.
선순위 보증금이 꽤 많습니다
결론을 대신 내려드릴 수는 없지만 계산 구조는 이렇습니다. 선순위 보증금과 채권최고액을 더한 값을 집값과 비교하세요. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많으므로, 그 합이 집값에 가까울수록 회수 가능성이 떨어집니다.
어떻게 하나
- 계약 전: 임대인에게 동의를 받는다계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 정보를 요청할 수 있습니다. 임대인이 계약 체결 시 직접 제시해야 하는 정보이기도 하니 당당히 요청하세요.
- 확정일자 부여일과 보증금을 본다내 계약보다 앞선 확정일자가 있는지, 그 보증금이 얼마인지 확인합니다. 다가구라면 건물 전체의 합계를 봐야 합니다.
- 등기부의 채권최고액과 더해 본다선순위 보증금과 등기부의 채권최고액을 더한 값이 집값에서 차지하는 비중을 봅니다. 그 합이 집값에 가까울수록 내 보증금이 위험합니다.
- 전입세대열람으로 빠진 사람을 확인한다확정일자 없이 전입만 한 세입자는 이 정보에 나오지 않습니다. 전입세대열람과 대조하세요.
확인할 것
- 계약 전에 선순위 임대차 정보를 받았는가 (임대인 제시 또는 동의)
- 내 계약보다 앞선 확정일자와 그 보증금을 확인했는가
- 다가구라면 건물 전체 세대의 보증금을 합산했는가
- 전입세대열람과 대조해 확정일자 없는 세입자가 없는지 봤는가
여기서 사고가 납니다
이 정보는 확정일자를 받은 임대차만 보여줍니다. 전입만 한 세입자, 그리고 계약 후에 새로 생기는 권리는 나오지 않으므로 잔금일에 등기부와 함께 다시 확인하세요.
헷갈리는 용어와 비교
선순위 임차인 정보 vs 전입세대열람
선순위 임차인 정보는 확정일자 날짜와 보증금을 보여주고, 전입세대열람은 누가 언제 전입했는지를 보여줍니다. 앞은 금액, 뒤는 사람입니다. 둘을 합쳐야 줄이 완성됩니다.
이 수치는 직접 확인하세요
확정일자 부여현황(임대차 정보) 신청 방법·필요 서류·수수료
주택 소재지 주민센터, 대한법률구조공단 상담 132 · 바로가기
정책 수치는 개정되면 그대로 틀린 정보가 되기 때문에, 이 사전은 숫자를 싣지 않고 공식 출처로 안내합니다.
자주 묻는 질문
집주인 동의 없이는 볼 수 없나요?
계약 전에는 임대인의 동의를 받아야 요청할 수 있습니다. 다만 임대인은 계약 체결 시 이 정보를 제시할 의무가 있으므로 요청을 거절하기 어렵습니다.
어디서 신청하나요?
확정일자를 부여하는 기관, 즉 주민센터 등에 요청합니다. 구체적인 신청 방법과 수수료는 해당 기관에 확인하세요.