가계약금假契約金
정식 계약서를 쓰기 전에 매물을 잡아 두려고 먼저 보내는 돈입니다. 법에 정의된 용어는 아닙니다.
이렇게도 찾습니다 · 가계약 · 가계약금 반환 · 가계약금 돌려받기 · 가계약금 몰취 · 계약금 일부 지급
쉽게 말하면
**'이 집 저 할게요' 하고 먼저 걸어 두는 돈**입니다. 법에 나오는 말이 아니라 거래 현장에서 생긴 말이에요. 그래서 돌려받을 수 있느냐는 이름이 아니라 **그때 무엇을 어디까지 합의했느냐**로 갈립니다.
자세히
가계약금은 법에 정의가 없습니다. 그래서 이 돈의 운명은 계약이 성립했는지, 그리고 이 돈을 해약금으로 하기로 약정했는지에 따라 달라집니다.
먼저 계약 성립 여부입니다. 판례는 가계약서를 쓸 당시 매매 목적물과 대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 잔금 지급시기가 적히지 않았고 나중에 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 계약은 성립한 것으로 본 사례가 있습니다. 이름이 '가계약'이어도 본질적인 사항에 합의가 있었다면 계약입니다.
계약이 성립했다면 그다음은 해약금 문제입니다. 민법은 계약금을 준 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환해 해제할 수 있도록 정합니다.
여기서 중요한 판례가 있습니다. 계약금 중 일부만 오간 상태에서 받은 쪽이 해제하려 할 때, 해약금의 기준은 '실제 받은 돈'이 아니라 '약정한 계약금'이라는 것입니다. 적은 돈만 받고 그 배액만 돌려주면 계약을 쉽게 깰 수 있게 되어 계약의 구속력이 약해지기 때문입니다.
반대로 준 쪽도 마음대로 깰 수 없습니다. 판례는 계약금의 잔액이나 전부를 지급하지 않는 한 계약금계약이 성립하지 않으므로, 당사자가 임의로 주된 계약을 해제할 수는 없다고 봅니다.
계약이 성립했다고 보기 어려운 단계라면 이야기가 달라집니다. 판례는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 있었다는 점이 명백하게 인정되지 않는 한, 보낸 쪽이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 그 돈이 받은 쪽에 몰취된다고 볼 수는 없다고 판단했습니다.
나한테 왜 중요한가
가계약금은 '작은 돈이니까'라는 생각으로 문자 몇 줄만 주고받은 뒤 보내는 경우가 많습니다. 그런데 그 문자에 무엇이 적혀 있었느냐가 나중에 그 돈을 돌려받을 수 있는지, 나아가 계약에 묶이는지를 가릅니다.
이런 상황입니다
집을 보고 나와 중개사에게 문자로 보증금과 월세, 입주일까지 정해 보낸 뒤 돈을 걸었다고 해봅시다. 이름은 가계약금이지만 중요한 사항에 합의가 있었다면 계약이 성립한 것으로 볼 여지가 큽니다. 반대로 '일단 잡아만 두고 조건은 내일 정하자'는 상태였다면 계약이 성립했다고 보기 어렵고, 몰취하기로 한 약정이 명백하지 않다면 돌려받을 여지가 있습니다.
상황별로 보면
가계약금만 보냈는데 마음이 바뀌었습니다
중요한 사항에 합의가 있었다면 계약이 성립해 해약금 법리가 적용될 수 있습니다. 반대로 조건이 정해지지 않은 단계였고 몰취 약정이 명백하지 않다면 돌려받을 여지가 있습니다. 주고받은 기록을 정리해 상담을 받아보세요.
집주인이 받은 가계약금의 배액만 주고 깨겠다고 합니다
판례는 계약금 일부만 오간 경우 해약금의 기준을 '약정한 계약금'으로 봅니다. 받은 돈의 배액만으로는 해제할 수 없다는 뜻이므로, 그대로 받아들이기 전에 상담을 받으세요.
계약서를 쓰기 전에 더 좋은 집이 나왔습니다
이미 계약이 성립한 단계라면 포기해야 하는 돈이 생길 수 있습니다. 판례는 계약금 잔액을 지급하지 않은 상태에서는 임의로 해제할 수 없다고도 보므로, 섣불리 판단하지 말고 조건을 확인하세요.
어떻게 하나
- 보내기 전에 무엇이 정해졌는지 적어 본다목적물, 보증금과 차임, 입주일처럼 중요한 사항이 정해졌다면 이미 계약일 수 있습니다. 가볍게 보지 마세요.
- 돌려받을 조건을 문자로 남긴다'○일까지 계약서를 쓰지 못하면 전액 반환한다'처럼 조건을 명확히 적어 두고 보내세요. 말로 한 약속은 증명하기 어렵습니다.
- 보낸 기록을 보관한다이체 내역과 문자·메신저 대화를 지우지 말고 보관합니다. 분쟁이 생기면 이것이 핵심 증거가 됩니다.
- 계약서를 쓸 때 가계약금을 계약금에 포함시킨다정식 계약서에 이미 보낸 금액과 약정한 계약금 총액을 함께 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.
확인할 것
- 보내기 전에 목적물·보증금·차임·입주일이 정해졌는가 (정해졌다면 이미 계약일 수 있음)
- 반환 조건을 문자 등 기록에 남겼는가
- 약정한 계약금 총액이 얼마인지 서로 확인했는가
- 이체 내역과 대화 기록을 보관하고 있는가
여기서 사고가 납니다
'가계약금은 원래 못 돌려받는다'는 말이 현장에 돌지만 법에 그런 규칙은 없습니다. 반대로 '가계약이니까 언제든 돌려받는다'도 맞지 않습니다. 합의 내용과 약정에 따라 갈리므로, 보내기 전에 조건을 글로 남겨 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.
헷갈리는 용어와 비교
가계약금 vs 계약금
계약금은 계약서에 적힌 정식 금액이고, 가계약금은 그 전에 먼저 보내는 돈을 부르는 현장 용어입니다. 다만 판례는 해약금의 기준을 실제 받은 돈이 아니라 약정한 계약금으로 보므로, 이름과 달리 효과는 계약금 법리로 판단됩니다.
자주 묻는 질문
가계약금은 돌려받을 수 있나요?
일률적이지 않습니다. 중요한 사항에 합의가 있어 계약이 성립했다면 해약금 법리가 적용되고, 그런 단계가 아니었고 몰취 약정이 명백하지 않다면 돌려받을 여지가 있습니다.
집주인이 받은 돈의 배액만 주면 끝인가요?
판례는 해약금의 기준을 '약정한 계약금'으로 봅니다. 실제 받은 일부 금액의 배액만으로는 해제할 수 없다고 본 사례가 있습니다.
문자로만 주고받았는데 계약이 되나요?
될 수 있습니다. 형식보다 중요한 사항에 합의가 있었는지가 기준입니다. 그래서 문자 내용이 곧 증거가 됩니다.