중도금中渡金
계약금과 잔금 사이에 치르는 중간 대금으로, 지급하면 계약을 되돌리기 어려워집니다.
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쉽게 말하면
계약금과 잔금 사이에 한 번 더 내는 돈입니다. 그런데 금액보다 중요한 의미가 있어요. 이 돈이 오가는 순간 '계약금 포기하고 없던 걸로' 하는 길이 닫힙니다. 돌아올 수 없는 지점입니다.
자세히
거래 금액이 크면 계약금과 잔금 사이에 중도금을 두어 여러 번에 나눠 냅니다. 파는 쪽은 대금을 미리 확보하고, 사는 쪽은 자금을 나눠 마련할 수 있습니다.
법적으로 더 중요한 효과가 있습니다. 민법은 계약금을 준 경우 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지만 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 정합니다.
중도금 지급은 대표적인 이행 착수로 봅니다. 따라서 중도금이 오가면 계약금만 포기하고 나가는 방식의 해제는 더 이상 할 수 없습니다.
이 성질을 역이용하기도 합니다. 시세가 올라 파는 쪽이 배액을 물고 계약을 깰까 걱정될 때, 중도금을 약속한 날보다 먼저 보내 해제 가능성을 미리 차단하는 방법이 쓰입니다. 판례는 이행기 전 이행을 금지하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 봅니다. 다만 사정에 따라 착수로 인정되지 않는 경우도 있습니다.
나한테 왜 중요한가
중도금을 내기 전과 후는 법적 처지가 완전히 다릅니다. 마음을 바꿀 여지가 남아 있는지, 아니면 이미 닫혔는지가 이 한 번의 송금으로 갈립니다.
이런 상황입니다
계약금을 걸고 중도금 지급일이 한 달 뒤로 잡혀 있다고 해봅시다. 그 한 달 동안은 사는 쪽이 계약금을 포기하면, 파는 쪽은 그 배액을 돌려주면 계약을 없던 일로 할 수 있습니다. 그런데 중도금이 입금되어 이행에 착수한 뒤에는 원칙적으로 어느 쪽도 그 방법을 쓸 수 없습니다. 같은 계약인데 송금 한 번으로 법적 처지가 바뀝니다.
상황별로 보면
시세가 올라 집주인이 계약을 깰까 걱정됩니다
판례는 이행기 전 이행을 금지하는 특약 등 특별한 사정이 없다면 약속한 날보다 먼저 중도금을 보내 이행에 착수할 수 있다고 봅니다. 이행에 착수하면 해약금에 의한 해제가 막힙니다. 다만 계약서에 이행기 전 지급을 막는 조항이 있거나, 지급일이 파는 쪽의 이익을 위해 정해졌거나, 파는 쪽이 이미 해제 의사를 밝힌 뒤 서둘러 보낸 경우에는 착수로 인정되지 않을 수 있습니다. 보내기 전에 계약서 조항부터 확인하세요.
중도금을 냈는데 사정이 생겨 계약을 못 하겠습니다
계약금만 포기하는 방식의 해제는 어렵습니다. 상대방의 채무불이행이 있거나 계약서에 별도의 해제 사유가 있는지 확인해야 하며, 그렇지 않다면 손해배상 책임이 따를 수 있습니다. 전문가 상담이 필요한 상황입니다.
중도금 없이 계약금과 잔금만으로 해도 되나요
됩니다. 중도금은 법이 요구하는 절차가 아니라 당사자가 정하는 것입니다. 다만 그 경우 잔금 전까지는 해약금에 의한 해제 가능성이 계속 열려 있게 됩니다.
확인할 것
- 중도금 지급일이 계약서에 명시되어 있는가
- 이 날짜 이후에는 해약금 해제가 막힌다는 점을 이해했는가
- 자금 일정이 지급일에 맞춰 준비되는가
- 송금 내역을 계약서상 지급으로 증명할 수 있게 남겼는가
여기서 사고가 납니다
중도금은 금액이 아니라 시점이 중요합니다. 내기 전에는 계약금만 포기하고 물러설 길이 있지만 낸 뒤에는 그 길이 없습니다. 부동산의 권리관계 확인은 중도금 전에 끝내 두어야 합니다.
헷갈리는 용어와 비교
중도금 vs 계약금
계약금은 계약을 되돌릴 때 치르는 값이고, 중도금은 그 되돌릴 수 있는 기간을 끝내는 지급입니다. 계약금은 해제의 대가, 중도금은 해제 가능성의 종료라고 이해하면 쉽습니다.
자주 묻는 질문
중도금은 반드시 내야 하나요?
법으로 정해진 것이 아닙니다. 당사자가 계약에서 정하기 나름이며, 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 하는 거래도 흔합니다.
중도금을 미리 보내도 되나요?
판례는 이행기 전 이행을 금지하는 특약 등 특별한 사정이 없다면 미리 보내도 된다고 봅니다. 다만 지급일이 파는 쪽의 이익을 위해 정해진 경우나 파는 쪽이 이미 해제 의사를 밝힌 경우에는 인정되지 않을 수 있어, 먼저 계약서 조항을 확인하고 분쟁 소지가 있으면 상담을 받는 편이 안전합니다.