주택임대차보호법住宅賃貸借保護法

자세히

법은 스스로 목적을 이렇게 밝힙니다. 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 민법의 일반 원칙을 그대로 두면 세입자가 불리하니, 주거에 한해 예외를 만들었다는 뜻입니다.

적용 범위는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차입니다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다. 중요한 것은 서류상 용도가 아니라 실제로 주거로 쓰는지입니다. 건축물대장에 근린생활시설로 되어 있어도 실제 주거로 쓴다면 이 법의 보호를 받을 여지가 있습니다.

이 법의 가장 강한 장치는 강행규정입니다. 법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 계약서에 서명했더라도 법보다 불리한 조항은 효력이 없다는 뜻입니다. 거꾸로 임차인에게 유리한 약정은 그대로 유효합니다. 그래서 편면적 강행규정이라고 부릅니다.

이 법이 담고 있는 장치들은 서로 이어져 있습니다. 집이 팔려도 계속 살 수 있게 하는 대항력, 경매에서 순위를 주장하는 우선변제권, 보증금이 적은 세입자를 앞세우는 최우선변제권, 더 살 수 있게 하는 계약갱신요구권, 올리는 폭을 묶는 증액 상한, 보증금을 못 받았을 때 순위를 지키는 임차권등기명령입니다.

이 사전의 대부분은 결국 이 법을 쉬운 말로 풀어 놓은 것입니다. 개별 항목에서 조문과 함께 자세히 다룹니다.

왜 이런 제도가 생겼나

집은 사고파는 물건이면서 동시에 사람이 사는 곳입니다. 계약 자유에 맡기면 집을 가진 쪽이 조건을 정하게 되고, 세입자는 전 재산인 보증금을 걸고도 쫓겨날 수 있었습니다. 그래서 등기 없이도 대항력을 인정하고, 불리한 약정은 무효로 하는 특례를 민법 바깥에 따로 두었습니다.

이런 상황입니다

계약서에 '임차인은 계약 기간 중 전입신고를 하지 않는다'거나 '갱신을 요구하지 않는다'는 조항이 들어가 있다고 해봅시다. 서명을 했더라도 이런 조항은 법이 준 권리를 빼앗는 것이라 효력이 다투어집니다. 반대로 '임대인은 보증금 반환을 하루라도 늦추면 이자를 더 준다'처럼 임차인에게 유리한 약정은 그대로 유효합니다.

상황별로 보면

어떻게 하나

1. 내 계약이 이 법의 적용 대상인지 본다주거용으로 실제 사용하는지가 기준입니다. 오피스텔이나 근린생활시설이라도 주거로 쓴다면 적용될 여지가 있습니다.
2. 계약서에서 법보다 불리한 조항을 찾는다전입신고 금지, 갱신요구권 포기, 법이 보장한 기간보다 짧게 묶는 조항이 대표적입니다. 효력이 없을 수 있으니 그대로 받아들이지 마세요.
3. 기본 세 가지부터 갖춘다이사(점유), 전입신고, 확정일자입니다. 이 법의 보호는 대부분 이 세 가지에서 출발합니다.
4. 상황별로 개별 항목을 본다갱신, 증액, 보증금 회수처럼 상황마다 적용되는 조문이 다릅니다.

헷갈리는 용어와 비교

자주 묻는 질문

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