신탁등기信託登記
부동산이 신탁재산에 속한다는 사실을 등기로 공시하는 것으로, 소유권은 수탁자에게 있습니다.
이렇게도 찾습니다 · 신탁부동산 · 신탁등기 전세 · 신탁 전세사기 · 신탁원부 · 신탁등기 쉽게
쉽게 말하면
그 집의 진짜 주인이 신탁회사로 바뀌었다는 표시입니다. 등기부의 소유자가 신탁회사로 바뀌고, 원래 주인은 신탁계약이 허용한 범위에서만 권한을 가집니다. 그래서 원래 주인과 전세 계약을 맺으면 집주인이 아닌 사람과 계약한 셈이 될 수 있습니다. 전세사기에서 되풀이해 등장하는 유형입니다.
자세히
신탁은 재산의 소유 명의를 수탁자에게 넘기고 정해진 목적에 따라 관리·처분하게 하는 제도입니다. 부동산 개발이나 담보 목적으로 널리 쓰입니다.
신탁법은 등기할 수 있는 재산권에 관하여 신탁의 등기를 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 부동산이라면 등기부에 신탁 사실이 기록되고, 갑구에서 소유자가 수탁자로 바뀐 것을 볼 수 있습니다.
핵심은 권한이 누구에게 있느냐입니다. 신탁법은 수탁자를 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로 보고, 신탁재산의 관리·처분 등 신탁 목적 달성에 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다고 정합니다. 다만 신탁행위로 그 권한을 제한할 수 있습니다.
따라서 임대차 권한이 누구에게 있는지는 신탁계약 내용에 따라 달라집니다. 그 내용은 등기부가 아니라 신탁원부에 담겨 있습니다. 등기부에는 신탁이라는 사실과 신탁원부 번호, 거래 주의사항까지만 나오고 구체적 내용은 나오지 않습니다.
왜 이런 제도가 생겼나
신탁은 원래 개발사업의 자금 조달과 재산 관리를 위한 정상적인 제도입니다. 문제는 등기부에 신탁이라고만 적혀 있어 일반인이 그 의미를 알기 어렵다는 점입니다. 원래 소유자가 여전히 집에 관여하고 있으니 임차인은 그 사람을 집주인으로 믿습니다. 이 정보 격차를 악용한 것이 신탁 관련 전세사기 유형입니다.
나한테 왜 중요한가
임대 권한이 없는 사람과 계약하면 보증금을 지킬 근거가 무너집니다. 전입신고와 확정일자를 아무리 잘 갖춰도, 애초에 계약 상대가 임대 권한이 없었다면 그 보호 장치들이 제대로 작동하지 않을 수 있습니다.
상황별로 보면
등기부에 신탁이라고 적혀 있는데 원래 집주인이 계약하자고 합니다
가장 위험한 상황입니다. 신탁된 부동산은 소유권이 수탁자에게 있고, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차는 수탁자에게 대항하기 어려울 수 있습니다. 반드시 신탁원부로 임대 권한을 확인하고 수탁자의 서면 동의를 받으세요. 동의를 받아주지 않는다면 계약하지 않는 것이 안전합니다.
보증금은 누구에게 줘야 하나요
신탁원부와 수탁자 동의서에 정해진 대로 따라야 합니다. 대개 수탁자 계좌로 입금하도록 되어 있습니다. 임대 권한이 없는 사람에게 보증금을 주면 나중에 반환을 요구할 상대가 사라질 수 있습니다.
이미 계약했는데 신탁된 집이라는 걸 알았습니다
즉시 신탁원부를 확인하고 전문가 상담을 받으세요. 상황에 따라 대응이 크게 달라지므로 일반적인 답을 드릴 수 없습니다. 대한법률구조공단(132)이나 전세피해지원센터에 문의하시기 바랍니다.
어떻게 하나
- 등기부 갑구에서 신탁 여부를 본다소유자가 신탁회사 이름으로 되어 있거나 신탁이라는 기재가 있는지 확인합니다. 신탁원부 번호도 함께 적혀 있습니다.
- 신탁원부를 발급받는다등기소에서 신탁원부를 별도로 발급받아야 실제 내용을 알 수 있습니다. 등기부만 봐서는 임대 권한이 누구에게 있는지 알 수 없습니다.
- 임대 권한이 누구에게 있는지 확인한다신탁원부에서 임대차를 할 수 있는 자가 누구인지, 위탁자가 임대하려면 수탁자의 동의가 필요한지 확인합니다.
- 수탁자의 서면 동의를 받는다위탁자와 계약해야 하는 상황이라면 수탁자(신탁회사)의 서면 동의를 받아 계약서에 첨부합니다. 구두 확인만으로는 나중에 증명하기 어렵습니다.
확인할 것
- 등기부 갑구에 신탁 기재나 신탁회사 명의가 있는가
- 신탁원부를 실제로 발급받아 읽었는가
- 임대차 권한이 위탁자에게 있는가, 수탁자에게 있는가
- 위탁자와 계약한다면 수탁자의 서면 동의를 받았는가
- 보증금 입금 계좌가 신탁원부·동의서 내용과 일치하는가
여기서 사고가 납니다
등기부에는 신탁 사실과 신탁원부 번호, 거래 주의사항까지만 나옵니다. 정작 중요한 임대 권한의 소재는 신탁원부를 따로 떼어봐야 알 수 있습니다. 등기부만 확인하고 넘어가는 것이 이 유형에서 가장 흔한 실수입니다.
헷갈리는 용어와 비교
신탁등기 vs 근저당권
근저당권은 소유권은 그대로 두고 담보만 잡는 것이라 임대인은 여전히 소유자입니다. 신탁등기는 소유권 자체가 수탁자에게 넘어가므로 계약 상대가 누구여야 하는지부터 달라집니다.
자주 묻는 질문
신탁된 집은 무조건 계약하면 안 되나요?
그렇지는 않습니다. 수탁자가 직접 임대인이 되거나 수탁자의 동의를 받아 적법하게 계약하는 경우도 많습니다. 문제는 권한 확인 없이 위탁자와 계약하는 것입니다.
신탁원부는 어디서 떼나요?
등기소에서 발급받습니다. 등기사항전부증명서와는 별도의 서류이며, 등기부에 적힌 신탁원부 번호로 찾습니다.