임대보증금 보증賃貸保證金 保證
등록임대사업자가 임대하는 민간임대주택에 대해 임대사업자가 가입해야 하는 보증금 반환 보증입니다.
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쉽게 말하면
**집주인이 드는 보험**입니다. 세입자가 직접 가입하는 전세보증금반환보증과 다릅니다. 등록임대사업자라면 **법으로 들어야 하는 의무**라, 내 집주인이 등록임대사업자인지부터 확인해야 합니다.
자세히
민간임대주택에 관한 특별법은 임대사업자가 일정한 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다고 정합니다. 조문은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 나누어 열거하는데, 그 밖의 민간매입임대주택까지 포함하고 있어 등록된 민간임대주택 전반이 대상이 됩니다.
가입은 한 번으로 끝나지 않습니다. 법은 임대사업자 등록이 말소되는 날까지, 그날에 임대 중이라면 임대차계약이 종료되는 날까지 가입을 유지하도록 정합니다. 다만 법이 정한 경우에는 가입하지 않을 수 있는 예외가 있습니다. 그 하나가 임대보증금이 최우선변제를 받을 수 있는 금액 이하이고 임차인이 보증에 가입하지 않는 것에 동의한 경우입니다. 금액만으로 자동으로 면제되는 것이 아니라 임차인의 동의가 필요하다는 뜻이므로, 동의를 요구받으면 그 의미를 알고 판단해야 합니다.
같은 법은 설명의무도 함께 둡니다. 임대사업자는 임대차계약을 체결할 때 임차인에게 보증의 보증기간 등에 관한 사항, 선순위 담보권과 국세·지방세 체납사실 등 권리관계에 관한 사항, 임대의무기간 중 남아 있는 기간과 계약 해제·해지에 관한 사항, 임대료 증액 제한에 관한 사항을 설명하고 확인받아야 합니다. 권리관계는 등기부와 납세증명서를 제시하는 방식으로 설명합니다.
이 제도는 세입자가 드는 보증과 목적이 같지만 가입 주체가 다릅니다. 다만 보증수수료를 집주인이 전부 내는 것은 아닙니다. 법령은 수수료를 임대사업자와 임차인이 나누어 부담하도록 정하고, 임차인이 부담하는 몫은 임대료에 포함해 징수하되 납부고지서에 그 내용을 명시하도록 합니다. 부담 비율은 법령에 정해져 있으니 계약 전에 확인하세요.
모든 집주인에게 적용되는 것은 아닙니다. 등록임대사업자가 임대하는 민간임대주택이라는 범위가 있으므로, 내가 계약하려는 집이 여기에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다.
나한테 왜 중요한가
이 의무가 적용되는 집인데 집주인이 가입하지 않았다면, 그 자체가 위험 신호입니다. 반대로 가입되어 있다면 보증금을 돌려받을 장치가 이미 하나 있는 셈이라, 계약 전에 확인할 값이 큽니다. 다만 그 보증이 내 보증금 전부를 덮는지는 따로 확인해야 합니다.
이런 상황입니다
등록임대주택이라는 말을 듣고 계약하려 한다고 해봅시다. 이때 확인할 것은 두 가지입니다. 첫째, 실제로 등록된 임대주택인지. 둘째, 임대보증금 보증에 가입되어 있는지입니다. 등록임대주택이라는 말만 믿고 보증 가입 여부를 확인하지 않으면, 정작 보증금을 돌려받을 장치가 없는 상태일 수 있습니다.
상황별로 보면
등록임대주택이라는데 보증 가입 여부를 안 알려줍니다
임대사업자에게는 보증기간 등을 설명하고 확인받을 의무가 있습니다. 설명을 요구하고 서면으로 받아 두세요. 끝까지 확인되지 않는다면 관할 지방자치단체에 문의하는 방법이 있습니다.
집주인이 개인인데 보증에 안 들었다고 합니다
이 의무는 등록임대사업자가 임대하는 민간임대주택에 적용됩니다. 해당하지 않는다면 임대인에게 가입 의무가 없으므로, 임차인이 직접 드는 전세보증금반환보증 가입을 검토하세요.
계약 중인데 보증이 해지되었다고 들었습니다
법은 임대차계약이 종료되는 날까지 가입을 유지하도록 정합니다. 또한 임대사업자의 사기나 고의·중대한 과실이 있더라도 임차인에게 책임 있는 사유가 없으면 보증회사가 보증의 해지나 취소로써 임차인에게 대항할 수 없다고 정합니다. 사실관계를 확인해 관할 지방자치단체와 보증회사에 함께 확인하세요.
어떻게 하나
- 등록임대주택인지 확인한다임대등록시스템(렌트홈)이나 관할 지방자치단체에서 등록 여부를 확인합니다. 계약서에 등록임대주택이라고 적혀 있어도 직접 확인하세요.
- 보증 가입 여부와 보증기간을 설명받는다임대사업자는 보증기간 등을 설명하고 확인받아야 합니다. 구두 설명에 그치지 말고 서면으로 받아 두세요.
- 권리관계 서류를 함께 받는다선순위 담보권과 국세·지방세 체납 사실은 등기부와 납세증명서를 제시하는 방식으로 설명하도록 되어 있습니다.
- 임대의무기간과 증액 제한도 확인한다남은 임대의무기간과 임대료 증액 제한은 내가 얼마나 오래, 어떤 조건으로 살 수 있는지를 정합니다.
확인할 것
- 이 집이 등록임대주택인지 직접 확인했는가
- 임대보증금 보증 가입 여부와 보증기간, 보증되는 금액을 서면으로 확인했는가
- 내가 부담하는 보증수수료가 얼마인지, 임대료에 어떻게 포함되는지 확인했는가
- 선순위 담보권과 세금 체납을 등기부·납세증명서로 확인했는가
- 남은 임대의무기간과 임대료 증액 제한을 확인했는가
여기서 사고가 납니다
'등록임대주택이라 안전하다'는 말만 믿지 마세요. 등록되어 있다는 사실과 보증에 실제로 가입되어 있다는 사실은 별개입니다. 가입 여부를 확인하지 못했다면 임차인이 직접 드는 보증도 함께 검토하세요.
헷갈리는 용어와 비교
임대보증금 보증 vs 전세보증금반환보증
전세보증금반환보증은 임차인이 직접 가입해 보증금을 보호받는 상품이고, 임대보증금 보증은 등록임대사업자에게 법이 지운 가입 의무입니다. 누가 가입하느냐가 다릅니다.
이 수치는 직접 확인하세요
가입 대상 주택의 범위와 호수 기준, 보증수수료 부담 비율, 가입 면제 사유, 등록임대주택 조회 방법
임대등록시스템 렌트홈(renthome.go.kr), 관할 지방자치단체, 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 (국가법령정보센터) · 바로가기
정책 수치는 개정되면 그대로 틀린 정보가 되기 때문에, 이 사전은 숫자를 싣지 않고 공식 출처로 안내합니다.
자주 묻는 질문
모든 집주인이 가입해야 하나요?
아닙니다. 등록임대사업자가 임대하는 민간임대주택이 대상이고, 등록하지 않은 일반 임대인은 해당하지 않습니다. 등록임대주택이라면 유형에 따라 빠지는 것이 아니라 법이 정한 면제 사유에 해당하는지를 보아야 합니다.
보증료는 누가 내나요?
가입 의무는 임대사업자에게 있지만 수수료는 임대사업자와 임차인이 나누어 부담합니다. 임차인 몫은 임대료에 포함해 징수하고 납부고지서에 명시하도록 되어 있습니다. 비율은 공식 안내로 확인하세요.
내 집주인이 등록임대사업자인지 어떻게 아나요?
임대등록시스템(렌트홈)이나 관할 지방자치단체에서 확인할 수 있습니다. 계약 전에 직접 확인하세요.