채권최고액債權最高額
근저당권이 담보하는 금액의 한도로, 실제 빌린 금액과는 다릅니다.
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쉽게 말하면
은행이 '이 집에서 최대 이만큼까지 받아 가겠다'고 미리 못 박아 둔 한도입니다. 실제로 빌린 돈이 아닙니다. 이자와 나중에 생길 비용까지 미리 얹어 놓기 때문에 실제 빚보다 넉넉하게 적혀 있습니다.
자세히
근저당권을 설정할 때는 담보할 채무의 최고액을 정합니다. 등기부 을구에 적히는 이 금액이 채권최고액입니다.
민법은 근저당에서 채무의 이자를 최고액에 산입한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 원금뿐 아니라 이자까지 이 한도 안에서 처리된다는 뜻입니다. 그래서 금융기관은 원금에 이자와 연체이자, 실행 비용까지 감안해 실제 대출액보다 크게 잡습니다.
얼마나 크게 잡을지는 법이 정한 비율이 없고 금융기관과 상품마다 다릅니다. 그래서 실제로 남은 빚은 채권최고액만으로는 알 수 없고, 대출 잔액을 따로 확인해야 합니다.
따라서 채권최고액을 그대로 임대인의 빚으로 읽으면 실제보다 과대평가하게 되고, 반대로 대출을 갚았다고 안심하면 과소평가하게 됩니다. 한도라는 성격을 이해하는 것이 중요합니다.
나한테 왜 중요한가
위험을 계산할 때 쓰는 숫자입니다. 다만 이 숫자가 실제 빚이 아니라 한도라는 점을 알아야 계산을 제대로 할 수 있습니다. 안전하게 보려면 채권최고액을 기준으로 계산하는 편이 보수적입니다.
상황별로 보면
집주인이 대출을 많이 갚았다고 합니다
말만으로는 확인할 수 없습니다. 등기부의 채권최고액은 갚아도 자동으로 줄지 않습니다. 실제 잔액을 알고 싶다면 임대인에게 금융기관이 발급한 부채증명서를 요구하세요. 다만 그 이후에 다시 빌릴 수도 있으므로, 보수적으로 판단하려면 채권최고액 기준으로 계산하는 것이 안전합니다.
채권최고액이 시세보다 큽니다
그 자체로 위험 신호입니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 것이 보통이므로, 이런 집에서는 확정일자에 따른 순위로 임차인에게 배당될 여지가 매우 작다고 보아야 합니다. 소액임차인의 최우선변제처럼 법이 따로 보호하는 부분은 별개로 따져야 합니다.
확인할 것
- 채권최고액이 얼마이고 근저당권자가 누구인가
- 채권최고액 + 내 보증금이 시세 대비 어느 정도인가
- 실제 잔액을 확인할 수 있는 부채증명서를 요구했는가
- 근저당이 여러 개라면 모두 합산했는가
여기서 사고가 납니다
채권최고액이 줄어들지 않았다고 해서 임대인이 한 푼도 갚지 않았다는 뜻은 아니고, 반대로 갚았다고 해서 안전해진 것도 아닙니다. 최고액 한도 안에서는 언제든 다시 빌릴 수 있기 때문입니다.
헷갈리는 용어와 비교
채권최고액 vs 실제 대출 잔액
채권최고액은 담보의 한도이고, 실제 잔액은 지금 남은 빚입니다. 등기부에는 한도만 공시되고 잔액은 나타나지 않습니다. 잔액은 금융기관이 발급하는 부채증명서 같은 자료로 따로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
대출을 다 갚으면 채권최고액도 사라지나요?
자동으로 사라지지 않습니다. 근저당권 말소등기를 신청해야 등기부에서 지워집니다.
왜 실제 대출액보다 크게 적나요?
민법이 근저당에서 이자를 최고액에 산입한 것으로 보기 때문입니다. 이자와 연체이자, 실행 비용까지 이 한도 안에서 회수해야 하므로 여유를 두고 설정합니다.