보증금반환소송保證金返還訴訟
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법원에 반환을 구하는 정식 소송입니다.
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쉽게 말하면
법원에 정식으로 '보증금 돌려달라'고 소를 제기하는 것입니다. 지급명령에서 집주인이 이의하면 여기로 넘어오고, 처음부터 다툼이 클 것 같으면 바로 시작하기도 합니다. 이기면 판결문이 나오는데, 그 종이가 강제집행의 근거가 됩니다.
자세히
보증금 반환은 금전 지급을 구하는 청구입니다. 임대인이 임의로 돌려주지 않으면 법원의 판단을 받아야 하고, 그 방법이 보증금반환소송입니다.
여기서 먼저 알아둘 원칙이 있습니다. 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계입니다. 민법은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 그래서 원칙대로라면 임차인이 집을 비워 주어야 임대인도 돈을 내줘야 하는 구조가 됩니다.
문제는 이 구조가 교착을 만든다는 점입니다. 돈을 못 받았으니 집을 비울 수 없고, 집을 비우지 않으니 돈을 요구하기 어려워집니다.
주택임대차보호법이 이 교착을 한쪽에서 풀어 줍니다. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는, 집행개시 요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 즉 판결을 받아 경매를 신청할 때는 집을 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있습니다.
승소해 확정되면 그 판결은 집행권원이 됩니다. 민사집행법은 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 이뤄진다고 정하고 있습니다.
소송만 길이 아닙니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 반환이나 수선·손해배상 같은 임대차 분쟁을 조정하는 기구입니다. 법은 조정위원회가 만든 조정안을 양쪽이 수락하면 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 보고, 금전의 지급이나 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 그 내용을 조정서에 적도록 정합니다. 소송보다 빠르고 비용이 적으므로 먼저 시도해 볼 만합니다.
왜 이런 제도가 생겼나
임대차는 돈과 집이 맞물린 계약이라 동시이행으로 설계됩니다. 그런데 이 원칙을 그대로 두면 보증금을 떼인 임차인이 옴짝달싹 못 하는 상황이 생깁니다. 집을 비우면 대항력을 잃고, 안 비우면 절차가 막힙니다. 그래서 경매 신청이라는 국면에 한해 반대의무 이행을 요구하지 않도록 예외를 둔 것입니다. 임차인 보호를 위한 특례입니다.
나한테 왜 중요한가
지급명령이 이의로 막혔거나 애초에 다툼이 있는 사건에서는 이 길밖에 없습니다. 그리고 확정판결을 받으면 집을 비우지 않은 상태에서도 경매를 신청할 수 있어, 교착을 푸는 출발점이 됩니다. 다만 끝까지 그런 것은 아닙니다. 법은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정하므로, 배당금을 실제로 받으려면 결국 집을 넘겨주어야 합니다. 집행을 시작할 때와 돈을 받을 때가 다르다는 점을 알고 일정을 짜야 합니다.
상황별로 보면
집을 비워야 소송을 할 수 있나요
아닙니다. 소송 자체에 인도가 전제되지는 않습니다. 오히려 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 집을 비우고 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 마치고 나가야 합니다.
지급명령을 했는데 집주인이 이의했습니다
지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 정식 소송으로 넘어갑니다. 그동안의 준비가 헛되는 것은 아니며, 모아 둔 증거를 그대로 씁니다.
이기면 바로 돈을 받나요
판결은 집행의 근거를 만들어 줄 뿐입니다. 임대인이 그래도 주지 않으면 경매나 압류 같은 강제집행을 따로 신청해야 하고, 집행할 재산이 없으면 회수가 어렵습니다.
소송비용은 누가 부담하나요
원칙적으로 패소한 쪽이 부담합니다. 다만 실제로 회수하려면 별도의 절차가 필요하고, 변호사 보수는 법이 정한 범위에서만 인정됩니다.
어떻게 하나
- 증거를 정리한다임대차계약서, 확정일자, 보증금 이체 내역, 계약 종료와 반환을 요구한 내용증명, 임차권등기 여부 등을 모읍니다.
- 관할 법원에 소를 제기한다대한민국 법원 전자소송으로 신청할 수 있습니다. 청구 금액에 따라 인지대와 송달료가 달라집니다.
- 판결을 받고 확정시킨다상대가 항소하지 않으면 확정됩니다. 가집행 선고가 붙으면 확정 전에도 집행할 수 있습니다.
- 집행권원으로 강제집행에 들어간다확정판결을 근거로 경매나 압류를 신청합니다. 경매 신청이라면 집을 비우지 않아도 개시할 수 있습니다.
확인할 것
- 계약서·확정일자·이체 내역·내용증명을 갖추었는가
- 이사가 필요하다면 임차권등기명령을 먼저 마쳤는가
- 임대인에게 집행할 재산이 있는지 살펴보았는가
- 지연손해금과 소송비용까지 청구에 포함했는가
- 가집행 선고를 구할 필요가 있는지 검토했는가
여기서 사고가 납니다
소송을 시작하기 전에 회수 가능성부터 따져야 합니다. 이겨도 임대인에게 재산이 없으면 판결문만 남습니다. 그 집을 경매에 부칠 생각이라면 등기부의 선순위 채권 규모와 예상 낙찰가를 먼저 계산해, 내 몫이 남는지 확인하세요.
헷갈리는 용어와 비교
보증금반환소송 vs 지급명령
지급명령은 서면 심리만으로 빠르고 저렴하게 집행권원을 얻는 절차이고, 소송은 시간과 비용이 더 들지만 다툼이 있는 사건에서 결국 거쳐야 하는 절차입니다. 지급명령에 이의가 들어오면 소송으로 넘어갑니다.
보증금반환소송 vs 임차권등기명령
임차권등기명령은 권리를 보전해 두는 절차이고, 반환소송은 돈을 받아낼 근거를 만드는 절차입니다. 이사해야 한다면 둘 다 필요합니다.
자주 묻는 질문
소송하면서 계속 살아도 되나요?
보증금을 받지 못한 상태라면 점유를 유지하는 것이 대항력 유지 면에서 유리합니다. 다만 차임 지급 의무 등 다른 문제가 얽힐 수 있으므로 상담을 받아보시기 바랍니다.
판결을 받으면 집을 비우지 않아도 경매를 신청할 수 있나요?
보증금반환청구소송의 확정판결 등에 따라 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법이 둔 특례입니다.
변호사 없이 가능한가요?
본인이 직접 진행할 수 있고 전자소송으로 신청할 수도 있습니다. 다만 금액이 크거나 임대인이 적극적으로 다툰다면 전문가의 도움을 검토하시는 편이 좋습니다.