최우선변제권最優先辨濟權
보증금이 적은 소액임차인이 선순위 담보권자보다도 먼저 일정액을 배당받는 권리입니다.
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쉽게 말하면
보증금이 적은 세입자에게 주는 새치기 표입니다. 보통은 은행이 먼저 가져가지만, 이 경우엔 은행보다 앞에 설 수 있습니다. 대신 보증금 전액이 아니라 정해진 금액까지만이고, 보증금이 일정 기준보다 적어야 자격이 생깁니다.
자세히
원칙적으로는 등기부에 먼저 올라온 근저당이 임차인보다 앞섭니다. 그런데 보증금 규모가 작은 임차인은 이 순위를 뛰어넘어 일정 금액을 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 이것이 최우선변제권입니다.
적용받으려면 두 가지가 필요합니다. 보증금이 법에서 정한 소액임차인 기준 이하여야 하고, 법문상 경매신청의 등기 전까지 대항요건(점유 + 전입신고)을 갖추고 있어야 합니다. 실무에서는 경매개시결정이 등기되는 시점이라고 이해하면 됩니다. 확정일자는 요구되지 않습니다.
여기서 기준 시점이 두 개라는 점을 구분해야 합니다. 하나는 어느 금액표를 쓸 것인가이고, 다른 하나는 내가 그 기준 이하인가입니다.
적용할 금액 기준은 그 집의 최선순위 담보물권을 취득한 당시의 시행령을 따릅니다. 시행령이 개정될 때마다 부칙에 종전 담보물권자에게는 종전 규정을 적용한다는 경과규정을 두기 때문입니다. 담보권자가 돈을 빌려줄 때 예상했던 위험을 나중에 바꾸지 않겠다는 취지입니다. 그래서 오래된 근저당이 있는 집이라면 지금 기준이 아니라 그 당시 기준으로 따집니다.
하나의 주택에 임차인이 둘 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 시행령이 이들을 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산하도록 정합니다. 각자 계약했더라도 합친 금액으로 기준을 따지게 될 수 있습니다.
반면 내 보증금이 그 기준 이하인지는 처음 계약액이 아니라 현재의 보증금으로 봅니다. 판례는 처음에는 기준을 넘었더라도 그 뒤 정당하게 보증금을 감액해 기준 이하가 되었다면 원칙적으로 보호받을 수 있다고 봅니다. 같은 이치로, 처음에는 해당했더라도 증액으로 기준을 넘어서면 해당하지 않게 됩니다.
왜 이런 제도가 생겼나
보증금이 전 재산인 영세 임차인이 경매 한 번으로 삶의 기반을 통째로 잃는 일이 반복되면서, 담보권자의 권리보다 앞서더라도 최소한의 생활 기반은 지켜 주자는 취지로 만들어졌습니다. 담보물권의 순위 원칙을 예외적으로 깨는 제도라, 적용 범위를 좁게 정해 두고 금액도 제한하고 있습니다.
나한테 왜 중요한가
보증금이 작은 임차인에게는 사실상 마지막 안전망입니다. 다만 보호 범위가 넓지 않아 고액 전세보다는 소액 월세 보증금에서 실질적인 의미가 큽니다.
상황별로 보면
내가 소액임차인에 해당하는지 알고 싶습니다
두 가지를 순서대로 보셔야 합니다. 먼저 등기부에서 최선순위 담보물권의 취득일을 확인해 그 시점의 시행령 기준표를 찾습니다. 그다음 내 보증금이 그 표의 기준 이하인지 봅니다. 이때 보증금은 처음 계약액이 아니라 현재의 금액으로 봅니다. 판례는 처음에는 보증금이 많아 해당하지 않았더라도 그 뒤 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 계약이 허위라는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호받을 수 있다고 봅니다. 기준 금액은 지역별로 다르고 개정으로 계속 바뀌므로 아래 공식 확인처에서 보세요.
확정일자를 안 받았는데 최우선변제를 받을 수 있나요
최우선변제는 대항요건만 갖추면 됩니다. 다만 기준을 넘는 나머지 보증금에 대해서는 확정일자에 따른 우선변제권이 별도로 필요하므로, 확정일자는 어차피 받아 두는 것이 맞습니다.
확인할 것
- 최선순위 담보물권의 취득일을 확인하고 그 시점의 기준표를 적용했는가
- 현재의 보증금액이 그 기준 이하인가 (갱신으로 증감했다면 반영)
- 경매신청의 등기 전에 전입신고와 점유를 마쳤는가
- 배당요구 종기까지 배당요구를 했는가
여기서 사고가 납니다
이 페이지에 구체적 금액을 적지 않은 것은 의도적입니다. 기준 금액은 시행령 개정으로 여러 차례 바뀌었고, 어느 시점의 기준을 적용할지는 사안마다 다릅니다. 금액만 나열한 자료는 그것이 언제 기준인지, 그리고 담보물권 취득일과 배당 시점 중 무엇을 따진 것인지 밝히지 않는 경우가 많으니 주의하세요.
헷갈리는 용어와 비교
최우선변제권 vs 우선변제권
우선변제권은 확정일자 날짜순으로 줄을 서는 것이고, 최우선변제권은 그 줄의 맨 앞으로 가는 것입니다. 대신 최우선변제는 정해진 금액까지만 인정됩니다.
이 수치는 직접 확인하세요
지역별 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제 금액
주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 (국가법령정보센터), 대한법률구조공단 상담 132 · 바로가기
정책 수치는 개정되면 그대로 틀린 정보가 되기 때문에, 이 사전은 숫자를 싣지 않고 공식 출처로 안내합니다.
자주 묻는 질문
보증금 전액을 최우선으로 받을 수 있나요?
아닙니다. 법에서 정한 일정액까지만입니다. 또한 그 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함합니다)의 일정 비율을 넘지 못하도록 되어 있습니다.
왜 담보물권 취득일의 기준을 적용하나요?
은행이 돈을 빌려줄 당시에는 그 시점의 기준을 전제로 담보 가치를 계산했기 때문입니다. 나중에 기준이 올라갔다고 소급 적용하면 담보권자가 예측하지 못한 손해를 입습니다. 다만 이건 어느 금액표를 쓸지의 문제이고, 내 보증금이 그 기준 이하인지는 배당 시점의 금액으로 따로 판단합니다.