전대차轉貸借
임차인이 빌린 집을 다시 제3자에게 빌려주는 것으로, 임대인의 동의가 필요합니다.
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쉽게 말하면
내가 세 든 집을 다시 남에게 세놓는 것입니다. 흔히 '전전세'라고도 합니다. 핵심은 하나예요. **집주인 동의 없이 하면 계약이 해지될 수 있습니다.** 좋은 마음으로 한 일이라도 마찬가지입니다.
자세히
민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 그리고 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
임대차는 누가 쓰느냐가 중요한 계약입니다. 임대인은 그 임차인을 보고 빌려준 것이지 아무에게나 빌려준 것이 아니기 때문에, 사용자를 바꾸려면 동의를 받도록 한 것입니다.
동의를 받아 적법하게 전대한 경우에는 관계가 정리됩니다. 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다. 여기에 전차인이 특히 조심할 문장이 붙어 있습니다. 법은 이 경우 전차인이 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 전대인에게 월세를 다 냈더라도 임대인이 청구하면 그것으로 막을 수 없다는 뜻입니다. 또 이 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지는 않습니다. 임대인은 여전히 원래 임차인에게도 청구할 수 있습니다.
판례는 무단 전대라도 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지가 제한될 수 있다고 봅니다. 다만 예외적인 판단이므로, 이를 믿고 동의 없이 진행하는 것은 위험합니다.
왜 이런 제도가 생겼나
임대차는 물건을 넘기는 매매와 달리 사람을 믿고 맡기는 성격이 강합니다. 집을 어떻게 쓸 사람인지, 차임을 제때 낼 사람인지를 보고 계약합니다. 그래서 임차인이 마음대로 사용자를 바꿀 수 있게 하면 임대인이 예상하지 못한 위험을 떠안게 됩니다. 동의를 요구하는 이유입니다.
나한테 왜 중요한가
동의 없이 전대하면 계약 해지 사유가 됩니다. 남은 기간을 정리하려고 한 일이 계약 자체를 잃는 결과로 돌아올 수 있습니다. 전차인 입장에서도 무단 전대라면 임대인에게 아무것도 주장할 수 없어 보증금이 위험해집니다.
상황별로 보면
사정이 생겨 남은 기간을 다른 사람에게 넘기고 싶습니다
반드시 임대인의 동의를 받으세요. 서면으로 받아 두는 것이 안전합니다. 동의를 받기 어렵다면 전대 대신 계약 해지를 협의하거나, 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생기는 점을 활용할 수 있습니다.
방 하나를 룸메이트에게 내주려고 합니다
실질이 전대에 해당할 수 있습니다. 단순히 함께 거주하는 것인지, 대가를 받고 독립적으로 사용하게 하는 것인지에 따라 판단이 달라지므로, 분쟁을 피하려면 미리 임대인에게 알리고 동의를 받는 편이 안전합니다.
전차인으로 들어가려고 합니다
임대인의 동의가 있는지부터 확인하세요. 서면 동의서를 받아 보관하고, 원래 임대차계약의 남은 기간과 조건도 확인해야 합니다. 원 계약이 끝나면 전대차도 영향을 받기 때문입니다. 임대인의 동의가 없는 전대라면 임대인에게 그 전대차를 주장할 수 없어, 임대인이 비워 달라고 하면 버티기 어렵습니다.
단기 숙박 플랫폼에 내놓아도 되나요
대가를 받고 제3자에게 사용하게 하는 것이라 전대에 해당할 수 있고, 그 외에 숙박업 관련 법령 문제도 별도로 따릅니다. 임대인 동의 없이 진행하면 계약 해지 사유가 됩니다.
확인할 것
- 임대인의 동의를 서면으로 받았는가
- 전대 기간이 원 임대차 기간을 넘지 않는가
- 원 임대차의 남은 기간과 조건을 전차인에게 알렸는가
- 차임 지급 경로를 명확히 정했는가
- 전차인도 전입신고와 확정일자를 갖출 수 있는 상황인가
여기서 사고가 납니다
전차인의 지위는 원 임대차에 매달려 있습니다. 원 계약이 해지되거나 기간이 끝나면 전차인도 영향을 받습니다. 전차인으로 들어가는 쪽은 임대인의 서면 동의와 원 계약의 잔여 기간을 반드시 확인해야 합니다.
헷갈리는 용어와 비교
전대차 vs 임차권 양도
전대차는 원래 임차인이 계약을 유지한 채 다시 빌려주는 것이고, 임차권 양도는 임차인의 지위 자체를 넘기는 것입니다. 양도하면 원래 임차인은 관계에서 빠집니다. 둘 다 임대인의 동의가 필요합니다.
자주 묻는 질문
동의 없이 전대하면 바로 해지되나요?
임대인이 해지할 수 있는 사유가 됩니다. 판례상 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지가 제한될 수 있으나 예외적인 판단이므로, 이를 기대하고 진행하는 것은 위험합니다.
동의를 받으면 전차인은 임대인과 직접 관계가 생기나요?
전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다. 다만 임대인이 원래 임차인에게 갖는 권리는 그대로 유지됩니다.