공동담보共同擔保
하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 함께 설정하는 것입니다.
이렇게도 찾습니다 · 공동저당 · 공동 담보 근저당 · 공동담보목록 · 공동담보 쉽게
쉽게 말하면
빚 하나를 여러 집으로 함께 잡아두는 것입니다. 집 한 채로는 담보가 모자랄 때 두 채, 세 채를 묶습니다. 문제는 그중 한 채에 세 들어 사는 사람 입장에서는, 등기부에 적힌 금액이 그 집 하나만의 빚이 아니라는 점입니다.
자세히
동일한 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정하는 것을 공동저당 또는 공동담보라고 합니다. 등기부에는 공동담보목록이 함께 기록되어 어떤 부동산들이 같이 묶여 있는지 알 수 있습니다.
민법은 배당 방법을 두 갈래로 정합니다. 여러 부동산의 경매대가를 동시에 배당할 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정합니다.
반면 일부 부동산의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 이때 그 부동산의 차순위저당권자는, 선순위자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다.
임차인에게 중요한 지점은 여기입니다. 내가 사는 집만 먼저 경매에 넘어가면, 선순위 채권자가 그 집 매각대금에서 채권 전액을 가져갈 수 있습니다. 다른 집에도 담보가 걸려 있으니 나눠 가질 것이라고 기대하면 계산이 어긋납니다.
왜 이런 제도가 생겼나
담보 하나로 채권 전액을 커버하지 못하면 대출이 성사되지 않습니다. 그렇다고 부동산마다 채권을 쪼개면 관리가 복잡해집니다. 그래서 하나의 채권을 여러 부동산으로 함께 담보하도록 한 것이 공동저당입니다. 다만 이렇게 하면 어느 부동산이 먼저 팔리느냐에 따라 후순위자들의 처지가 크게 달라지므로, 민법이 배당과 대위 규칙을 따로 정해 두었습니다.
나한테 왜 중요한가
등기부에 적힌 채권최고액을 그 집 하나만의 부담으로 읽으면 위험을 과소평가하게 됩니다. 내 집만 먼저 경매에 넘어가면 그 금액 전부가 그 집 매각대금에서 빠져나갈 수 있기 때문입니다.
상황별로 보면
등기부에 공동담보목록이 있습니다
그 근저당이 이 집 하나에만 걸린 것이 아니라는 뜻입니다. 채권최고액을 여러 부동산이 나눠 진다고 기대하지 마시고, 최악의 경우 그 금액 전부가 이 집에서 빠져나갈 수 있다고 보수적으로 계산하세요.
다세대·다가구 건물에 세 들어갑니다
두 경우를 나눠 봐야 합니다. 다세대는 호수마다 별개의 부동산이라 여러 호실이 하나의 근저당에 공동담보로 묶이는 경우가 있습니다. 다가구는 건물 전체가 하나의 부동산이라 공동담보는 아니지만, 여러 세대가 한 건물의 근저당을 함께 지는 셈이라 따져야 할 것은 같습니다. 어느 쪽이든 근저당 채권최고액과 다른 세대의 보증금을 함께 놓고 봐야 하고, 내 보증금만으로 계산하면 실제 위험을 크게 과소평가하게 됩니다.
확인할 것
- 등기부에 공동담보목록이 기재되어 있는가
- 어떤 부동산들이 함께 묶여 있는가
- 채권최고액 전부가 이 집에서 빠져나갈 수 있다고 계산해도 안전한가
- 다가구주택이라면 다른 세대의 보증금 총액까지 감안했는가
여기서 사고가 납니다
다가구주택은 공동담보와는 다른 문제를 함께 봐야 합니다. 다가구는 건물 전체가 등기 하나라 여러 세대가 같은 건물에서 각자 보증금을 냈고, 등기부만 보고는 앞선 임차인들의 보증금 총액을 알 수 없습니다. 임대인에게 전체 보증금 현황을 요구하거나, 확정일자 부여 현황을 확인하는 방법을 검토하세요.
헷갈리는 용어와 비교
공동담보 vs 근저당권
근저당권은 담보의 형태이고, 공동담보는 그 담보가 여러 부동산에 걸쳐 설정된 상태를 말합니다. 하나의 근저당권이 여러 부동산을 공동담보로 잡을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
공동담보인지 어떻게 아나요?
등기사항전부증명서에 공동담보목록이 함께 기재됩니다. 목록 번호로 어떤 부동산들이 묶여 있는지 확인할 수 있습니다.
여러 집이 담보니까 오히려 안전한 것 아닌가요?
채권자에게는 안전하지만 임차인에게는 그렇지 않습니다. 내가 사는 집만 먼저 경매에 넘어가면 그 매각대금에서 채권 전액이 변제될 수 있기 때문입니다.