가등기假登記
장래의 청구권을 보전하기 위해 미리 해 두는 등기로, 본등기 시 순위가 가등기 시점으로 소급합니다.
이렇게도 찾습니다 · 가등기 뜻 · 가등기 쉽게 · 담보가등기 · 가등기 있는 집 · 소유권이전청구권 가등기
쉽게 말하면
자리만 미리 맡아 두는 등기입니다. 지금 당장 권리를 넘겨받지는 않지만 '나중에 넘겨받을 때 이 자리에 앉겠다'고 예약해 두는 겁니다. 나중에 진짜 등기를 하면 순위가 예약한 날짜로 되돌아갑니다. 그래서 가등기 뒤에 들어온 권리들이 한꺼번에 밀립니다.
자세히
부동산등기법은 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 관한 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 가등기를 할 수 있다고 정합니다. 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 마찬가지입니다.
가등기 자체로는 권리가 넘어가지 않습니다. 청구권을 보전해 두는 것일 뿐입니다. 그런데 나중에 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다. 순위가 가등기 시점으로 소급하는 것입니다.
이 소급 효과가 가등기의 핵심이자 위험 요소입니다. 가등기가 있는 상태에서 다른 권리들이 등기되었더라도, 나중에 본등기가 이뤄지면 그 권리들은 가등기보다 뒤가 되어 밀려납니다.
실무에서는 매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기와, 돈을 빌려주면서 담보 목적으로 하는 담보가등기를 자주 봅니다. 등기부 갑구에 기록됩니다.
나한테 왜 중요한가
가등기가 있는 집에 전세로 들어가면, 나중에 본등기가 이뤄질 때 내 임차권이 가등기 시점 뒤로 밀려, 새 소유자에게 임대차를 주장하지 못하게 될 수 있습니다. 계약할 때는 선순위였는데 사후에 후순위가 되어버리는 셈입니다.
상황별로 보면
등기부 갑구에 가등기가 있습니다
주의 신호로 보셔야 합니다. 지금은 아무 일이 없어 보여도 본등기가 이뤄지는 순간 순위가 소급해 내 권리가 밀릴 수 있습니다. 어떤 종류의 가등기인지, 언제 설정됐는지 확인하고 판단이 서지 않으면 계약을 재검토하세요.
가등기는 오래됐으니 괜찮지 않나요
시간이 지났다고 자동으로 없어지지 않습니다. 말소되지 않은 이상 본등기 가능성은 남아 있습니다. 다만 청구권의 소멸시효 등 다툴 여지가 있을 수 있으므로 개별 사안은 전문가 검토가 필요합니다.
확인할 것
- 갑구에 가등기 기재가 있는가
- 소유권이전청구권 가등기인가, 담보가등기인가
- 접수일이 언제이고 말소되지 않았는가
- 판단이 서지 않으면 전문가 상담을 받았는가
여기서 사고가 납니다
가등기의 위험은 지금 눈에 보이지 않는다는 점에 있습니다. 근저당은 금액이 적혀 있어 계산이라도 해볼 수 있지만, 가등기는 본등기가 이뤄지기 전까지 아무 일도 일어나지 않는 것처럼 보입니다. 그러다 본등기 한 번에 순위가 통째로 뒤집힙니다.
헷갈리는 용어와 비교
가등기 vs 본등기
가등기는 청구권을 보전해 자리를 맡아 두는 것이고, 본등기는 실제로 권리가 이전되는 등기입니다. 본등기를 하면 순위만 가등기 시점으로 되돌아갑니다.
가등기 vs 가압류
둘 다 갑구에 기록되는 주의 신호지만 성격이 다릅니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하려고 재산을 묶는 것이고, 가등기는 특정 권리에 관한 청구권의 순위를 미리 확보하는 것입니다.
자주 묻는 질문
가등기가 있으면 집을 못 파나요?
매매 자체가 금지되지는 않습니다. 다만 가등기권자가 본등기를 하면 그 뒤의 권리들이 밀리므로, 실제로는 거래가 어렵습니다.
가등기와 담보가등기는 다른가요?
담보가등기는 돈을 빌려주면서 담보 목적으로 하는 가등기입니다. 경매 실무에서는 저당권처럼 취급되어 말소기준권리가 될 수 있다고 보므로, 일반 소유권이전청구권 가등기와 취급이 달라집니다.