가처분假處分
다툼이 끝날 때까지 현재 상태를 묶어 두거나 임시로 권리관계를 정해 두는 법원의 처분입니다.
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쉽게 말하면
재판이 끝날 때까지 상황을 얼려두는 것입니다. 가압류가 '돈 받을 것을 위해 재산을 묶는 것'이라면, 가처분은 '이 집을 팔지도 바꾸지도 못하게 막는 것'입니다. 둘 다 '가'가 붙어 임시 조치라는 뜻이지만 목적이 다릅니다.
자세히
민사집행법은 가처분을 두 갈래로 정하고 있습니다.
첫째는 다툼의 대상에 관한 가처분입니다. 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 합니다. 소유권을 다투는 중에 상대가 집을 팔아버리면 이겨도 소용이 없으므로, 처분하지 못하게 묶어 두는 처분금지가처분이 대표적입니다.
둘째는 임시의 지위를 정하기 위한 가처분입니다. 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시로 지위를 정해 두는 것으로, 계속되는 권리관계에 생길 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 때 합니다.
부동산에 처분금지가처분이 되면 등기부 갑구에 기록됩니다. 소유권을 제한하는 사항이기 때문입니다.
왜 이런 제도가 생겼나
판결까지는 시간이 걸립니다. 그동안 상대가 부동산을 팔아 넘기면 승소해도 되찾을 방법이 마땅치 않습니다. 금전채권은 가압류로 재산을 묶으면 되지만, 소유권 이전을 구하는 것처럼 특정 물건 자체가 목적인 다툼은 그것만으로 부족합니다. 그래서 물건의 현상을 그대로 유지시키는 별도의 장치를 둔 것이 가처분입니다.
나한테 왜 중요한가
등기부 갑구에 처분금지가처분이 보이면 돈이 아니라 그 부동산 자체를 두고 분쟁이 진행 중이라는 뜻입니다. 가압류보다 무겁게 봐야 하는 신호입니다. 결과에 따라 소유자가 바뀔 수도 있기 때문입니다.
상황별로 보면
계약하려는 집 등기부에 가처분이 있습니다
소유권을 두고 소송이 진행 중일 가능성이 큽니다. 지금 소유자로 등기된 사람이 최종적으로 소유자가 아닐 수 있다는 뜻이므로, 임대인의 임대 권한 자체가 흔들립니다. 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.
살고 있는 집에 가처분이 들어왔습니다
내 대항력 발생일이 가처분 등기일보다 앞서는지부터 확인하세요. 앞선다면 상대적으로 안전하지만, 소유권 분쟁의 결과에 따라 임대인이 바뀔 수 있습니다. 계약 만료가 가깝다면 갱신하지 않는 선택지와 임차권등기명령을 함께 검토하세요.
확인할 것
- 갑구에 가처분 기재가 있는가
- 처분금지가처분인지, 다른 유형인지
- 등기일이 내 대항력 발생일보다 앞서는가
- 어떤 분쟁인지 확인할 수 있는가 (사건번호가 함께 기재됩니다)
여기서 사고가 납니다
가처분은 가압류보다 위험 신호로서 무겁습니다. 가압류는 임대인에게 돈 문제가 있다는 뜻이지만, 가처분은 그 집 자체가 다툼의 대상이라는 뜻이기 때문입니다. 무엇을 다투는지는 등기부에 적힌 내용과 사건번호로 확인해야 하고, 결과에 따라 소유자가 바뀔 수도 있습니다.
헷갈리는 용어와 비교
가처분 vs 가압류
가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하려고 재산을 묶는 것이고, 가처분은 다툼의 대상인 물건의 현상을 유지시키거나 임시 지위를 정하는 것입니다. 가압류의 관심은 돈, 가처분의 관심은 물건과 지위입니다.
가처분 vs 가등기
가등기는 장래의 청구권을 위해 순위를 미리 확보하는 것이고, 가처분은 분쟁 중 상대의 처분을 막는 것입니다. 둘 다 갑구에 기록되지만 목적이 다릅니다.
자주 묻는 질문
가처분이 있으면 집을 못 파나요?
처분금지가처분이 있으면 사실상 거래가 어렵습니다. 매매 자체가 금지되는 것은 아니지만 가처분이 붙은 상태로 넘어가고, 이후 본안 결과에 따라 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다.
가처분과 가압류 중 어느 쪽이 더 위험한가요?
임차인 입장에서는 가처분이 더 무겁습니다. 가압류는 임대인의 채무 문제지만, 가처분은 임대인이 진짜 소유자인지 자체가 다툼 중이라는 뜻이기 때문입니다.