전세권설정등기傳貰權設定登記
전세금을 낸 사람이 임대인의 협조를 받아 전세권을 등기부에 올리는 것입니다.
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쉽게 말하면
내 전세 권리를 등기부에 도장 찍어 새기는 것입니다. 전입신고와 확정일자가 '주민센터에 기록을 남기는 방식'이라면, 이건 '등기부에 직접 올리는 방식'입니다. 확실한 대신 집주인의 협조와 비용이 필요합니다.
자세히
민법은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정하고 있습니다.
전세권은 등기해야 성립하는 물권입니다. 그래서 임대인의 협조가 필요하고 등록면허세 등 비용이 듭니다. 등기부에는 을구에 기록됩니다.
실무에서 전세 계약의 대부분은 전세권설정등기가 아니라 전입신고와 확정일자 조합을 씁니다. 비용이 거의 들지 않고 임대인 협조도 필요 없기 때문입니다. 주택임대차보호법이 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정해 주는 덕분입니다.
경매에서의 취급도 알아둘 필요가 있습니다. 전세권이 저당권 등에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸하고, 대항할 수 있으면 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다.
왜 이런 제도가 생겼나
전세는 우리나라에서 발달한 제도이고, 원래 민법은 이를 물권인 전세권으로 규율했습니다. 그런데 등기에는 임대인의 협조가 필요해서 현실에서는 잘 이뤄지지 않았습니다. 등기를 못 한 세입자가 보호받지 못하는 문제가 커지자, 1981년 주택임대차보호법이 점유와 전입신고만으로 물권에 준하는 보호를 주는 길을 따로 열었습니다. 그래서 오늘날 두 갈래가 공존합니다.
나한테 왜 중요한가
전입신고와 확정일자로 갖추는 경우가 대부분이지만, 법인 명의 계약처럼 전입신고가 어려운 경우나 임대인이 협조하는 경우에는 전세권설정등기가 대안이 됩니다.
확인할 것
- 임대인이 설정에 협조하는가
- 등록면허세 등 비용을 누가 부담하는지 정했는가
- 설정 범위가 건물 전부인지 일부인지 확인했는가
- 전입신고와 확정일자도 함께 갖추었는가
여기서 사고가 납니다
전세권설정등기를 했다고 해서 전입신고와 확정일자를 생략해도 되는 것은 아닙니다. 두 제도는 근거 법률과 효력 범위가 다르므로, 가능하면 함께 갖추는 것이 안전합니다.
헷갈리는 용어와 비교
전세권설정등기 vs 전입신고 + 확정일자
전세권설정등기는 등기부에 올리는 물권으로 임대인의 협조와 비용이 필요합니다. 전입신고와 확정일자는 비용이 거의 없고 임대인 동의도 필요 없지만, 점유와 주민등록을 계속 유지해야 효력이 버팁니다. 실무에서는 후자가 압도적으로 많이 쓰입니다.
전세권설정등기 vs 임차권등기명령
전세권설정등기는 계약할 때 임대인의 협조를 받아 미리 하는 것이고, 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때 임대인 동의 없이 법원을 통해 하는 것입니다.
자주 묻는 질문
전세권설정등기와 확정일자 중 뭐가 더 좋은가요?
상황에 따라 다릅니다. 비용과 임대인 협조를 감안하면 전입신고와 확정일자가 현실적이고, 전입신고가 어려운 사정이 있다면 전세권설정등기가 대안이 됩니다.
집주인이 전세권 설정을 거부합니다
전세권은 등기해야 성립하므로 임대인이 협조하지 않으면 할 수 없습니다. 이 경우 전입신고와 확정일자를 확실히 갖추고, 전세보증금반환보증 가입을 검토하세요.