건축물대장建築物臺帳
건물의 소유·이용·유지관리 상태와 대지 현황, 구조 정보를 기록한 공적 장부입니다.
이렇게도 찾습니다 · 건축물대장 보는법 · 위반건축물 · 근생빌라 · 건축물대장 발급 · 건축물대장 쉽게
쉽게 말하면
건물의 신상명세서입니다. 등기부가 '누구 거고 빚이 얼마냐'를 보여준다면, 건축물대장은 '이 건물이 뭐고 법대로 지어졌냐'를 보여줍니다. 여기에 **위반건축물**이라고 찍혀 있으면 계약 전에 반드시 멈춰서 봐야 합니다.
자세히
건축법은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여, 사용승인서를 내준 경우 등 법이 정한 경우에 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 구조내력에 관한 정보를 적어서 보관하고 지속적으로 정비하도록 정합니다. 뒤집어 말하면 사용승인을 받지 않은 건물처럼 대장 자체가 없거나 부실한 경우도 있습니다. 대장이 없다는 사실 역시 중요한 신호입니다.
등기부와 건축물대장은 보는 대상이 다릅니다. 등기부는 소유권과 근저당 같은 권리관계를 공시하고, 건축물대장은 건물의 용도·면적·층수·구조 같은 물리적 현황을 기록합니다. 한쪽만 봐서는 집의 전모를 알 수 없습니다.
임차인에게 가장 중요한 칸은 두 가지입니다. 하나는 용도입니다. 주택으로 쓰이는 공간이 건축물대장상 주택이 아니라 근린생활시설 같은 다른 용도로 되어 있는 경우가 있습니다. 다른 하나는 위반건축물 표시입니다. 허가 없이 증축하거나 용도를 바꾼 경우 이 표시가 붙습니다.
위반건축물이나 용도가 주택이 아닌 곳은 전세보증금반환보증 가입이나 대출이 제한될 수 있습니다. 실제로 살 수는 있어도, 보증금을 지킬 수단이 막히는 셈입니다.
나한테 왜 중요한가
등기부가 깨끗해도 건축물대장에 문제가 있으면 보증금을 지킬 장치를 쓸 수 없게 될 수 있습니다. 등기부만 보고 계약하는 것은 절반만 확인한 것입니다.
상황별로 보면
건축물대장에 위반건축물이라고 되어 있습니다
전세보증금반환보증 가입이나 대출이 제한될 수 있습니다. 계약 전이라면 보증 가입이 가능한지를 먼저 확인하고, 불가하다면 그 사실을 알고 계약할지 판단하세요. 가입이 안 되면 계약을 해제한다는 특약을 넣는 방법도 있습니다.
주택처럼 생겼는데 용도가 근린생활시설입니다
주거용으로 쓰이지만 서류상 주택이 아닌 경우입니다. 전입신고는 가능할 수 있으나 보증 가입이나 대출에서 제한을 받을 수 있습니다. 실제로 사는 데 문제가 없어 보여도 보증금을 지킬 수단이 막힐 수 있다는 점을 알고 판단해야 합니다.
등기부와 건축물대장 내용이 다릅니다
면적이나 층수가 크게 다르다면 무단 증축 등 사정이 있을 수 있습니다. 중개사에게 이유를 확인하고, 설명이 불충분하면 계약을 서두르지 마세요.
어떻게 하나
- 정부24나 세움터에서 발급한다정부24나 세움터에서 열람·발급을 신청합니다. 등기사항전부증명서와는 별개의 서류입니다. 대장이 조회되지 않는다면 사용승인을 받지 않은 건물일 수 있으니 그 이유부터 확인하세요.
- 위반건축물 표시가 있는지 본다대장 상단이나 변동사항에 위반건축물 기재가 있는지 확인합니다. 가장 먼저 봐야 할 칸입니다.
- 용도가 주택인지 본다내가 살 공간의 용도가 단독주택·공동주택 등 주택으로 되어 있는지 확인합니다. 근린생활시설 등으로 되어 있다면 주의가 필요합니다.
- 등기부와 대조한다소재지·면적·층수가 등기부와 일치하는지 봅니다. 크게 다르다면 그 이유를 확인해야 합니다.
확인할 것
- 위반건축물 표시가 있는가
- 내가 살 공간의 용도가 주택으로 되어 있는가
- 소재지·면적·층수가 등기부와 일치하는가
- 위반건축물이라면 보증 가입이 가능한지 확인했는가
여기서 사고가 납니다
등기부는 대부분 확인하지만 건축물대장은 건너뛰는 경우가 많습니다. 그런데 보증 가입을 막는 사유가 여기서 나오는 경우가 적지 않습니다. 등기부와 건축물대장은 한 세트로 확인하세요.
헷갈리는 용어와 비교
건축물대장 vs 등기사항전부증명서
등기사항전부증명서는 소유자와 근저당 같은 권리관계를, 건축물대장은 용도·면적·위반 여부 같은 건물의 실체를 보여줍니다. 권리와 실체, 둘 다 봐야 합니다.
이 수치는 직접 확인하세요
건축물대장의 기재 내용(위반건축물 표시 등)과 발급 신청 방법
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 (국가법령정보센터), 정부24·세움터, 관할 시·군·구 건축과 · 바로가기
정책 수치는 개정되면 그대로 틀린 정보가 되기 때문에, 이 사전은 숫자를 싣지 않고 공식 출처로 안내합니다.
자주 묻는 질문
건축물대장은 어디서 떼나요?
정부24나 세움터에서 열람·발급을 신청합니다. 조회되지 않는다면 사용승인을 받지 않은 건물일 수 있으니 이유를 확인하세요.
위반건축물이면 계약하면 안 되나요?
계약 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 보증 가입이나 대출이 제한될 수 있어 보증금을 지킬 수단이 줄어듭니다. 그 위험을 알고 판단해야 합니다.